{"id":2702,"date":"2014-10-27T20:37:40","date_gmt":"2014-10-27T18:37:40","guid":{"rendered":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/?p=2702"},"modified":"2024-10-08T13:40:25","modified_gmt":"2024-10-08T10:40:25","slug":"aproape-de-contract-antecontractul","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/2702\/aproape-de-contract-antecontractul","title":{"rendered":"Aproape (de) contract: antecontractul (edi\u021bia 37). VIDEO+Transcript"},"content":{"rendered":"<p><span style=\"color: #bb0000;\"><strong>\u00ceNREGISTRAREA VIDEO \u0218I TRANSCRIPTUL<\/strong><\/span><br \/>\nParticiparea \u00een sal\u0103 este rezervat\u0103 <a href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/membership\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">membrilor<\/a> \u0219i invita\u021bilor.<\/p>\n<div style=\"float: right; margin-left: 20px; margin-bottom: 20px;\"><strong>Extras VIDEO<\/strong>: 20\u2032. <strong>VIDEO integral<\/strong>, pentru <a href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/membership\">membri<\/a>: 77\u2032<br \/>\n<iframe src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/39IgGJxKr_E\" width=\"360\" height=\"202\" frameborder=\"0\" allowfullscreen=\"allowfullscreen\"><\/iframe><\/div>\n<p>[restrict]<\/p>\n<div style=\"float: right;\"><strong>VIDEO integral<\/strong>, pentru <a href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/membership\">membri<\/a>: 77&#8242;<br \/>\n<iframe src=\"https:\/\/player.vimeo.com\/video\/110199523\" width=\"770\" height=\"433\" frameborder=\"0\" allowfullscreen=\"allowfullscreen\"><\/iframe><\/div>\n<div style=\"float: left;\">\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Cump\u0103r\u0103torului, trebuie s\u0103 fie analizat\u0103 prin raportarea acesteia la dreptul dob\u00e2ndit de promitentul cump\u0103r\u0103tor prin antecontractul de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, respectiv un drept de crean\u021b\u0103 const\u00e2nd \u00een plata unor desp\u0103gubiri, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi v\u00e2ndut. \u00cen acest sens, \u00cenalta Curte a precizat c\u0103 promisiunea bilateral\u0103 de v\u00e2nzare-cump\u0103rare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, ci d\u0103 na\u0219tere doar unei obliga\u021bii de a face, aceea de a \u00eencheia \u00een viitor contractul de v\u00e2nzare-cump\u0103rare astfel \u00eenc\u00e2t, \u00een caz de nerespectarea a uneia dintre p\u0103r\u021bi, cealalt\u0103 parte poate cere doar desp\u0103gubiri. Decizia nr. 2668 din 24 septembrie 2014, pronun\u021bat\u0103 \u00een recurs de Sec\u021bia a doua civil\u0103 a \u00cenaltei Cur\u021bi de Casa\u021bie \u0219i Justi\u021bie av\u00e2nd ca obiect pricina constatare nulitate absolut\u0103 contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. O \u0219tire ap\u0103rut\u0103 pe JURIDICE.ro la care a fost postat chiar vineri, \u00eenaintea s\u0103pt\u0103m\u00e2nii care \u00eencepe ast\u0103zi cu aceast\u0103 dezbatere antecontractul sau aproape de contract, aceast\u0103 \u0219tire a fost \u00eensoti\u021b\u0103 de un comentariu incitant postat de domnul Ovidiu Ioan DRAGOMIR, sper s\u0103 nu gre\u0219esc, s\u0103 nu fac o gaf\u0103, este vorba de un notar public din Sibiu, dac\u0103 am re\u021binut incorect \u00eemi cer scuze. Dl Ovidiu Ioan DRAGOMIR a postat un comentariu spuneam, succint, dar, \u00een acela\u0219i timp, incitant. Spune d\u00e2nsul: \u201eInteresant de v\u0103zut care ar fi fost solu\u021bia dac\u0103 antecontractul s-ar fi \u00eencheiat pe NCC\u201d. Potrivit art. 627 alin. 4 din Noul Cod civil, care nici nu mai este ala de nou, clauza de inalienabilitate este sub\u00een\u021beleas\u0103 \u00een conven\u021biile din care se na\u0219te obliga\u021bia de a transmite \u00een viitor proprietatea c\u0103tre o persoan\u0103 determinat\u0103 sau determinabil\u0103. Potrivit art. 629 alin. 2 de asemenea din Noul Cod civil, at\u00e2t \u00eenstr\u0103in\u0103torul, c\u00e2t \u0219i ter\u021bul, dac\u0103 inalienabilitatea s-a stipulat \u00een favoarea acestuia, pot s\u0103 cear\u0103 anularea actului de \u00eenstr\u0103inare subsecvent \u00eencheiat cu nerespectarea clauzei. Invita\u021bi \u00een aceast\u0103 sear\u0103, \u00eencepem cu Oltenia. Doamna lector universitar doctor Manuela ISTR\u0102TOAIE, Facultatea de Drept a Universit\u0103\u021bii din Craiova, titular\u0103 de curs la materia Drept civil \u2013 contracte speciale, deopotriv\u0103 la pachet cu calitatea de teoretician \u00een cadru universitar, calitatea de practician, avocat\u0103 membr\u0103 a Baroului Dolj. Dna profesoar\u0103, v\u0103 mul\u021bumim mult c\u0103 a\u021bi acceptat s\u0103 veni\u021bi \u0219i pe cale de Skype \u00een aceast\u0103 emisiune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: Bun\u0103 seara. V\u0103 mul\u021bumesc \u0219i eu pentru invita\u021bie.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Mai departe, domnnul Stelian Ioan VIDU \u00een dubl\u0103 calitate. Calitatea activ\u0103 din acest moment face parte din echipa care fabric\u0103 judec\u0103tori \u0219i procurori \u00een cadrul Institutului Na\u021bional al Magistraturii, este formator la aceast\u0103 institu\u021bie, \u00eens\u0103 a ajuns la aceast\u0103 institu\u021bie fiind deta\u0219at nu numai ca relaxare, dar \u0219i ca mod de a ocupa postul pentru c\u0103 dl Stelian Ioan VIDU este judec\u0103tor, un judec\u0103tor nu putea lipsi de la o emisiune despre antecontract pentru c\u0103 noi c\u00e2nd auzim de antecontract ne g\u00e2ndim deja la 1073 \u0219i 1077 Cod civil de pe vremuri.\u00a0[restrict]Domnul Stelian Ioan VIDU, \u00een al treilea r\u00e2nd \u0219i nu ultimul, face parte din tridentul care a produs o foarte important\u0103 lucrare \u00een materie de teoria general\u0103 a obliga\u021biilor, Liviu POP, Ionu\u021b Florin POPA, Stelian Ioan VIDU. Dle profesor \u0219i formator, v\u0103 mul\u021bumim c\u0103 a\u021bi acceptat s\u0103 veni\u021bi.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> Bun\u0103 seara, mul\u021bumesc pentru invita\u021bie. Sigur, a\u021bi exagerat pu\u021bin cu laudele.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Dar numai pu\u021bin, am exagerat, dar pu\u021bin. Mai departe intr\u0103m \u00een zona aproape a tradi\u021biei, a\u0219 spune, pentru c\u0103 al\u0103turi de noi \u0219i de mine, \u00een particular, imediat \u00een st\u00e2nga sau dreapta, depinde cum privim lucrurile, domnul avocat Cornel POPA, Partner \u0162UCA ZB\u00c2RCEA &amp; ASOCIA\u0162II. \u0162UCA ZB\u00c2RCEA &amp; ASOCIA\u0162II cu vechime la dezbateri, este un partener al acestui proiect, dar personal, dl avocat Cornel POPA are deja \u00een cazier 3 particip\u0103ri la edi\u021bii anterioare ale dezbaterilor, edi\u021bia a treia \u2013 evacuarea, edi\u021bia a \u0219aptea \u2013 rezolu\u021biunea, edi\u021bia a treisprezecea \u2013 cu noroc, arbitrajul. Toate aceste dezbateri la care am f\u0103cut referire sunt, \u00een continuare, disponibile online \u0219i pot fi citite atunci c\u00e2nd ave\u021bi at\u00e2t de mult timp liber \u00eenc\u00e2t chiar nu mai ave\u021bi ce face dec\u00e2t s\u0103 v\u0103 uita\u021bi la dezbateri. Mul\u021bumim, domnule avocat pentru prezen\u021b\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: Mul\u021bumesc \u0219i eu. Cazierul e un cuv\u00e2nt care d\u0103 fiori reci \u0219i \u00een perioada asta a anului.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> E \u00een concuren\u021b\u0103 cu vremea, vede\u021bi cum e.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: Dar tocmai am motiv de bucurie neav\u00e2nd probleme de acest gen.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Nu, \u00een domeniul acesta recidiva nu face r\u0103u nim\u0103nui. Mai departe, \u00eentr-o cheie asem\u0103n\u0103toare, \u00een parte, pentru c\u0103 vorbim de asemenea de un partener al proiectului dezbateri, dna avocat Elena IACOB, Managing Associate ZAMFIRESCU RACO\u0162I &amp; PARTNERS, mul\u021bumim pentru prezen\u021b\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Bun\u0103 seara, mul\u021bumesc pentru invita\u021bie.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Este \u00eentr-o pozi\u021bie favorabil\u0103, exact \u00een spatele bufni\u021bei care \u00eenso\u021be\u0219te emisiunea noastr\u0103 \u00eencep\u00e2nd de acum 2 s\u0103pt\u0103m\u00e2ni, dac\u0103 memoria nu m\u0103 \u00een\u0219eal\u0103, reprezint\u0103 un aport substan\u021bial de imagine la proiectul dezbaterilor, autorul fiind un speaker la emisiunea dedicat\u0103 raportului din ce \u00een ce mai sensibil dintre dreptul civil \u0219i dreptul penal, 13 octombrie, din nou 13 cifr\u0103 cu noroc. \u00cen premier\u0103 dna avocat Elena IACOB la emisiune, dar a\u0219a era \u0219i domnul avocat Cornel POPA de pe vremuri \u0219i deja \u0219i-a f\u0103cut c\u0103rare pe aici. \u0218i, nu \u00een ultimul r\u00e2nd, cineva care \u0219i-a permis s\u0103 opteze nu pentru Skype, de\u0219i ar fi avut un alibi \u0219i un motiv substan\u021bial \u00een acest sens, f\u0103r\u0103 discu\u021bie, \u0219i a preferat s\u0103 vin\u0103 al\u0103turi de noi \u00een, preten\u021bios spus, studioul dezbaterilor, din nou g\u0103zduit de Camera de Comer\u021b \u0219i Industrie a Rom\u00e2niei, un membru al clubului dezbaterilor, dl notar Ciprian ALEXANDRESCU, Camera notarilor publici Constan\u021ba. Mul\u021bumim foarte mult, dle notar, ca a\u021bi b\u0103tut drumul p\u00e2n\u0103 aici, vremea fiind favorabil\u0103, b\u0103nuiesc c\u0103 nici nu a fost greu s\u0103 ajunge\u021bi.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Mul\u021bumesc mult pentru invita\u021bie. A fost o pl\u0103cere drumul de ast\u0103zi, spre deosebire de cel de s\u00e2mb\u0103t\u0103 care l-am f\u0103cut, iar\u0103\u0219i, spre Bucure\u0219ti, mul\u021bumesc.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Da, de aceea nu am f\u0103cut dezbaterea s\u00e2mb\u0103t\u0103. Ne-am orientat \u0219i am preferat ast\u0103zi.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESC<\/strong><\/span>: Mul\u021bumesc, v-a\u021bi g\u00e2ndit la mine.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: F\u0103r\u0103 \u00eendoial\u0103, a fost intuitu personae. A\u0219a c\u0103 putem trece \u0219i la teme, acela\u0219i num\u0103r de telefon pentru \u00eentreb\u0103ri \u00een format SMS: 0744331101. De asemenea, este disponibil \u00een sal\u0103 un microfon \u0219i, \u00een m\u0103sura \u00een care timpul ne va permite \u0219i sper\u0103m s\u0103 ne permit\u0103, cei prezen\u021bi \u00een sal\u0103 vor putea pune \u00eentreb\u0103ri invita\u021bilor no\u0219tri. Ca de obicei, pe pagina emisiunii a\u021bi v\u0103zut, teme \u0219i subteme propuse, ca de obicei nu le vom atinge pe toate, ca de obicei vor fi atinse subteme care nu erau planificate. Tema este, pe de o parte, uzat\u0103, antecontractul este una dintre cele mai uzate teme dar, \u00een ciuda acestui fapt, suscit\u0103 un interes actual destul de acut \u0219i, \u00een acest context, pentru c\u0103 am men\u021bionat subtemele, trebuie s\u0103 spun foarte deschis c\u0103 nu se poate rezerva niciun copyright \u00een privin\u021ba vreuneia dintre ele. Aceste teme nu au fost f\u0103cute dec\u00e2t s\u0103 fie coportate, retranspuse, retransmise de invita\u021bi, inclusiv de moderator pe baza discu\u021biilor, dezbaterilor, conferin\u021belor, meselor rotunde sau p\u0103trate \u00een jurul c\u0103rora s-au adunat notari publici, judec\u0103tori, avoca\u021bi, inclusiv consilieri juridici. Ceea ce ave\u021bi ca subteme nu reprezint\u0103 altceva dec\u00e2t o sintez\u0103 \u0219i ea discutabil\u0103 a unor probleme care \u00een continuare suscit\u0103 interes practic. \u0218i s\u0103-i d\u0103m drumul, f\u0103r\u0103 a avea preten\u021bia c\u0103 respect\u0103m ordinea subtemelor, dar am spus c\u0103 un judec\u0103tor nu avea cum s\u0103 lipseasc\u0103 de la aceast\u0103 dezbatere. Cu chiar prima problem\u0103 propus\u0103 spre discu\u021bii, o problem\u0103 sensibil\u0103 pentru c\u0103 figura antecontractului de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, spuneam, a fost nu de azi, de ieri, probabil c\u0103 dup\u0103 1989, destul de folosit\u0103 pentru a servi anumite interese legate de circuitul civil. Poate instan\u021ba s\u0103 pronun\u021be o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare privind un teren agricol din extravilan? Dac\u0103 cererea este depus\u0103 dup\u0103 intrarea \u00een vigoare a Legii nr. 17\/2004, imobilul nu are carte funciar\u0103 deschis\u0103, iar antecontractul \u00een forma unui \u00eenscris sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103, aspect important, s-a \u00eencheiat \u00eenainte de intrarea \u00een vigoare a legii anterior men\u021bionate. Ce zice instan\u021ba, dle VIDU?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> Cred c\u0103 ar fi, s\u0103 zic a\u0219a, util s\u0103 aducem \u00een discu\u021bie, s\u0103 spun a\u0219a, un text de lege care cu siguran\u021b\u0103 c\u0103 se va face vinovat de multe interpret\u0103ri \u00een practic\u0103 \u0219i care, \u00een fine, este absolut necesar discu\u021biei noastre, m\u0103 refer la art. 20 alin. 1 din Legea 17\/2014 potrivit c\u0103ruia \u201eprevederile prezentei legi nu se aplic\u0103 antecontractelor \u0219i contractelor de ac\u021biune care au fost autentificate la notar anterior intr\u0103rii \u00een vigoare a acesteia\u201d. S\u0103 spun a\u0219a, la o prim\u0103, s\u0103 zic, vedere, am putea s\u0103 \u00een\u021belegem sau am putea s\u0103 tragem o prim\u0103 concluzie. Deci dac\u0103 antecontractul este autentificat ar \u00eensemna, f\u0103r\u0103 umbr\u0103 de \u00eendoial\u0103 c\u0103 Legea 17\/2014, inclusiv sub aspectul problemei pe care Bogdan a supus-o discu\u021biei, nu s-ar aplica. Cu alte cuvinte, ne-am afla \u00eentr-o situa\u021bie tipic\u0103 de aplicare a principiului tempus regit actum. R\u0103m\u00e2ne, evident, \u00eentrebarea ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 dac\u0103 antecontractul este \u00eentocmit sub semnul unui \u00eenscris sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103. Am putea s\u0103 spunem c\u0103, \u00een privin\u021ba antecontractelor sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103, chiar dac\u0103 sunt \u00eencheiate \u00eenainte de intrarea \u00een vigoare a Legii 17, li se aplic\u0103, totu\u0219i, Legea 17, ceea ce ar sugera o atitudine, cum s\u0103 spun, destul de incisiv\u0103 a legiuitorului care vine \u0219i \u00eenfr\u00e2nge principiul tempus regit actum, f\u0103c\u00e2nd aplicarea Legii 17 unor antecontracte care nu s-au \u00eencheiat sub imperiul legii ei, asta ar fi o interpretare la o prim\u0103 vedere, eu sincer mi-a\u0219 \u00eeng\u0103dui s\u0103 merg pu\u021bin mai departe \u0219i s\u0103 ma \u00eentreb de ce ar face legiuitorul o asemenea distinc\u021bie \u00eentre un antecontract \u00eencheiat sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103 \u0219i unul \u00eencheiat \u00een form\u0103 autentic\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Aprecia\u021bi c\u0103 aceast\u0103 formulare care a fost autentificat\u0103 are \u00een vedere numai pactul de op\u021biune? Sau trebuie extins\u0103 \u0219i la antecontract? Cum vede\u021bi din punct de vedere al interpret\u0103rii gramaticale aceast\u0103 determinare? Deci antecontracte \u0219i pacte de op\u021biune care pot fi simplificate.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: E adev\u0103rat c\u0103 pluralul pactelor de op\u021biune, da, face dificil\u0103 asocierea atributivului \u201ecare au fost autentificate la notariat, pactelor de ac\u021biune sau antecontractelor\u201d. Sincer vorbind, da, eu cred c\u0103 se refer\u0103 \u0219i la antecontracte \u0219i la pacte de op\u021biune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Mai ales c\u0103 pacte de op\u021biune, c\u0103 ne referim la Codul civil, ele oricum sunt \u00eencheiate. Avem norm\u0103 explicit\u0103 c\u0103 sunt \u00eencheiate \u00een form\u0103 autentic\u0103. Cu alte cuvinte, ar fi fost pleonastic legiuitorul s\u0103 se refere doar \u00een privin\u021ba pactelor de op\u021biune la cerin\u021ba autentific\u0103rii \u0219i atunci asta poate, v\u0103 rog.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Ne lipse\u0219te un al doilea verb acolo, deci e un singur verb pentru cele dou\u0103 substantive.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Da, ne \u00eencurc\u0103 gramatica.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> Bine, acum, sigur c\u0103 aici o alt\u0103 problem\u0103 destul de delicat\u0103 \u0219i cred c\u0103 \u0219i..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Predicat, scuze, predicat.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Dar nu o s\u0103 mai deschidem \u0219i aceast\u0103, s\u0103 zic, \u0219i problem\u0103 s\u0103 o supunem dezbaterii dac\u0103 antecontractele \u00eencheiate sub imperiul Noului Cod civil nu cumva trebuie s\u0103 fie \u00eencheiate \u00een form\u0103 autentic\u0103, cel pu\u021bin, unei hot\u0103r\u00e2ri care \u021bine loc de el a\u0219a \u00eenc\u00e2t, s\u0103 spunem, \u0219i acest argument ar pleda pentru ideea c\u0103 teza ultim\u0103 din 20 se refer\u0103 \u0219i la antecontracte \u0219i nu numai la pacte de ac\u021biune. Dar totu\u0219i al reveni la aceast\u0103 problem\u0103, adic\u0103 aceast\u0103 interpretare care ar face distinc\u021bia, de\u0219i o distinc\u021bie, p\u0103rerea mea, nejustificat\u0103. Antecontractul sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103 \u0219i cele autentice, nu cred c\u0103 are, ca s\u0103 zic a\u0219a, o justificare profund\u0103. Tocmai de aceea \u00eenclin s\u0103 cred c\u0103, de fapt, legiuitorul a urm\u0103rit prin referirea aici la necesitatea autentific\u0103rii, s\u0103 se refere,de fapt, la caracterul cert al momentului \u00eencheierii antecontractului. Dac\u0103 avem certitudinea c\u0103 el este \u00eencheiat \u00eenainte de intrarea Legii 17, Legea 17 nu i se aplic\u0103. Problema este c\u0103 \u00een materia actelor sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103, certitudinea este legat\u0103 de caracterul cert al datei. \u0218i atunci se ridic\u0103 \u0219i o alt\u0103 problem\u0103 \u0219i acum o spun din perspectiva judec\u0103torului confruntat cu o ac\u021biune prin care se cere pronun\u021barea unei hot\u0103r\u00e2ri care \u021bine loc de contract. El judec\u0103 un litigiu \u00eentre dou\u0103 p\u0103r\u021bi, a\u0219a \u00eenc\u00e2t, un asemenea litigiu ar trebui s\u0103 se raporteze la data din \u00eenscris pentru c\u0103 \u00eentre p\u0103r\u021bi produce efecte data din \u00eenscris \u0219i nu data cert\u0103. \u0218i cu toate astea cred c\u0103 sunt argumente s\u0103 sus\u021binem c\u0103 \u00een aceast\u0103 situa\u021bie \u0219i m\u0103 opresc aici, ca s\u0103 excludem antecontractul aplic\u0103rii Legii 17, el trebuie s\u0103 aib\u0103 o dat\u0103 cert\u0103 chiar dac\u0103 este \u00een forma unui \u00eenscris sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103 \u0219i dup\u0103 ce, \u00een fine, se vor exprima \u0219i colegii mei, voi \u00eencerca s\u0103 aduc \u0219i argumente.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Da, evoc\u0103 aici una din dispozi\u021biile acestei legi care nu s-ar aplica, potrivit art. 20 alin. 1, antecontractelor \u0219i pactelor de op\u021biune \u00eencheiate \u00een form\u0103 autentic\u0103. Una din dispozi\u021biile aceste legi, foarte important\u0103 pentru ce s-a \u00eent\u00e2mplat \u00een practica ultimilor ani \u00een jurul \u0219i gra\u021bie \u0219i mul\u021bumit\u0103 institu\u021biei antecontractului, art. 5 alin. 1: \u201e\u00cen toate cazurile \u00een care se solicit\u0103 pronun\u021barea unei hot\u0103r\u00e2ri judec\u0103tore\u0219ti care \u021bine loc de contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, ac\u021biunea este admisibil\u0103 numai dac\u0103 antecontractul este \u00eencheiat potrivit prevederilor Legii 287\/2009, republicat\u0103, cu modific\u0103rile ulterioare,\u201d deci aici avem practic, Noul Cod civil, \u201e\u0219i ale legisla\u021biei \u00een materie, precum \u0219i dac\u0103 sunt \u00eentrunite condi\u021biile prev\u0103zute la art. 3, 4 \u0219i 9,\u201d 4 \u0219i 9 cu accent special pe procedura execut\u0103rii dreptului de preem\u021biune, din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului, \u0219i urmeaz\u0103 dou\u0103 condi\u021bii, una mai interesant\u0103 dec\u00e2t cealalt\u0103, \u201eeste \u00eenscris la rolul fiscal \u0219i la cartea funciar\u0103. A\u0219 \u00eentreba-o pe dna profesor ISTR\u0102TOAIE dac\u0103 poate evalua impactul acestui alin. 1, sigur, trebuie spus pentru exactitate c\u0103 forma art. 5 alin. 1 pe care o avem spre discu\u021bie, este cea dat\u0103 \u00een urma modific\u0103rii Legii 17 din 2014 de la sf\u00e2r\u0219itul lunii mai a acestui an. Cum comenta\u021bi impactul acestei cerin\u021be ad\u0103ugate de legiuitor cu privire la existen\u021ba unei \u00eenscrieri \u00een cartea funciar\u0103 cu privire la imobilul care face obiectul antecontractului? Mai ales av\u00e2nd \u00een vedere cum se proceda p\u00e2n\u0103 acum.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: Cred c\u0103 este o condi\u021bie specific\u0103 de validitate, ad\u0103ugat\u0103 suplimentar pe aceast\u0103 Lege 17, al\u0103turi de celelalte condi\u021bii specifice: existen\u021ba avizului specific, acolo unde este nevoie, dovada \u00eendeplinirii procedurii privind exercitarea dreptului de preem\u021biune prin eliberarea certificatului de aviz de c\u0103tre Ministerul Agriculturii. Acestea sunt condi\u021bii care trebuie s\u0103 fie \u00eendeplinite cumulativ la momentul la care se solicit\u0103 pronun\u021barea hot\u0103r\u00e2rii judec\u0103tore\u0219ti care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract de cump\u0103rare. Aceasta se adaug\u0103, bine\u00een\u021beles, la condi\u021biile de fond prev\u0103zute de Noul Cod civil \u00een materia pronun\u021b\u0103rii unei hot\u0103r\u00e2ri judec\u0103tore\u0219ti. Condi\u021biile de valabilitate ale antecontractului, de asemenea instan\u021ba verific\u0103 condi\u021biile specifice de valabilitate ale contractului de v\u00e2nzare pentru care se va pronun\u021ba aceast\u0103 hot\u0103r\u00e2re judec\u0103toreasc\u0103. Acestea sunt condi\u021biile speciale \u0219i \u00een lipsa lor, instan\u021ba nu cred c\u0103 poate s\u0103 &#8230;<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Sigur, noi aici vorbim, trebuie spus, s\u0103 nu extindem deocamdat\u0103 domeniul analizei peste ceea ce ne oblig\u0103 legea s\u0103 facem. Noi vorbim aici de terenuri agricole din extravilan \u0219i practic&#8230;<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: Care fac obiectul de reglementare al Legii 17.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: \u0218i practic condi\u021bia aceasta a \u00eenscrierii \u00een cartea funciar\u0103, dvs o vede\u021bi ca o cerin\u021b\u0103 ce trebuie verificat\u0103 de judec\u0103tor \u00een raport cu ce moment \u00een care el gestioneaz\u0103 acest dosar? C\u00e2nd crede\u021bi c\u0103 ar trebui, \u00een raport cu ce moment ar trebui s\u0103 constate c\u0103 exist\u0103 o carte funciar\u0103 deschis\u0103?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: \u00cen raport cu momentul introducerii ac\u021biunii \u00een justi\u021bie.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Deci la momentul ..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong>:<\/span> Condi\u021biile de valabilitate pentru pronun\u021barea hot\u0103r\u00e2rii se vor verifica la momentul pronun\u021b\u0103rii hot\u0103r\u00e2rii de c\u0103tre instan\u021bele judec\u0103tore\u0219ti. Instan\u021ba atunci verific\u0103 dac\u0103 sunt \u00eendeplinite condi\u021biile pentru a putea perfecta un contract de v\u00e2nzare. \u0218i de\u0219i&#8230;c\u0103r\u021bii funciare se va verifica, consider eu, tot la acest moment.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Dar aceast\u0103 exigen\u021b\u0103, iat\u0103, face parte din prezenta lege, adic\u0103 Legea 17 din 2014 \u0219i de aici ne \u00eentoarcem la problema dreptului tranzitoriu \u0219i cea a normei tranzitorii de la art. 20, dac\u0103 ea va fi aplicat\u0103 \u0219i \u00een leg\u0103tur\u0103 cu antecontractele \u00eencheiate sub \u00eenscrisuri cu semn\u0103tur\u0103 privat\u0103. Opinii? Data cert\u0103, ne mul\u021bumim cu data cert\u0103? Nu?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: Este, din punctul meu de vedere, dac\u0103 \u00eemi permite\u021bi. Este cert c\u0103 legiuitorul a vrut s\u0103 excepteze de la aplicarea Legii 17, zic eu,&#8230;pe antecontractele \u00een form\u0103 autentic\u0103 \u0219i ..se \u00eencheie care oricum au form\u0103 autentic\u0103 atunci c\u00e2nd are &#8230;imobiliar. \u0218i numai printr-o interpretare per a contrario am putea re\u021bine c\u0103 acele antecontracte care nu sunt \u00eencheiat \u00een form\u0103 autentic\u0103 \u0219i \u00een forma \u00eenscrisului sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103, nu sunt exceptate de la dispozi\u021biile Legii 17. \u0218i legea se va aplica \u0219i antecontractul respectiv va trebui .., iar la fel, momentul la care&#8230;verific\u0103 poate fi consultat\u0103 o asemenea ac\u021biune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Chiar dac\u0103 ar fi vorba de un ..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: Se pune problema, din punctul meu de vedere, a ..juridice&#8230;antecontract \u00eencheiat anterior intr\u0103rii \u00een vigoare Legii 17 pe regimul de aplicare al noii legi, Legii 17 care are \u00een vedere o nou\u0103 procedur\u0103 a dreptului de preem\u021biune. S-ar putea spune c\u0103, p\u00e2n\u0103 la urm\u0103, contractul devine afectat \u0219i mar r\u0103m\u00e2ne valabil cu condi\u021bia&#8230; respectiv a nerespect\u0103rii dreptului de preem\u021biune&#8230; a dreptului de preem\u021biune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Da, apropo de aceast\u0103 posibilitate de a da ocazia procedurii de exercitare a dreptului de preem\u021biune s\u0103 se deruleze \u00eenainte sau dup\u0103 \u00eencheierea unui antecontract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare \u0219i o s\u0103 \u00eel rog pe dl notar ALEXANDRESCU s\u0103 confirme sau nu, dac\u0103 am re\u021binut corect, exist\u0103 o \u00eendrumare dat\u0103 de Uniunea Na\u021bional\u0103 a Notarilor Publici, chiar v\u0103 rog s\u0103..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Da, exist\u0103 o astfel de \u00eendrumare, chiar voiam s\u0103 \u00eemi exprim \u0219i eu aici opinia. \u00cen practic\u0103 am constatat, \u00een primul r\u00e2nd, c\u0103 motivul a dou\u0103 p\u0103r\u021bi, un promitent v\u00e2nz\u0103tor \u0219i un promitent cump\u0103r\u0103tor, de a nu \u00eencheia un act de v\u00e2nzare-cump\u0103rare direct, nu este, de fapt, inexisten\u021ba bunului sau imposibilitatea pl\u0103\u021bii pre\u021bului, de fapt este lipsa identific\u0103rii cadastrale \u0219i a intabul\u0103rii \u00een cartea funciar\u0103. Pot s\u0103 afirm cu m\u00e2na pe inim\u0103, din practic\u0103 v\u0103 spun c\u0103 \u00een 90% din cazuri, de fapt, se \u00eencheie un antecontract sau o promisiune de v\u00e2nzare, un pact de op\u021biune tocmai din acest motiv. Ori modificarea adus\u0103 de Legea 68 la \u00eenceputul anului paralizeaz\u0103, practic, dispozi\u021bia din Legea 17. Practic lipse\u0219te de eficacitate antecontractul. Cum pot s\u0103 am eu o carte deschis\u0103, iar cartea funciar\u0103 trebuie s\u0103 fie deschis\u0103, aten\u021bie, la momentul introducerii ac\u021biunii, deci ac\u021biunea nu este admisibil\u0103 dac\u0103 nu avem un extras de carte funciar\u0103 care s\u0103 ne ateste c\u0103 imobilul este \u00eencadastrat \u0219i intabulat. Deci din start ac\u021biunea ar fi inadmisibil\u0103, eu, ca notar public instrumentator, ca profesionist, eu trebuie s\u0103 aduc la cuno\u0219tin\u021ba p\u0103r\u021bilor faptul c\u0103 acest antecontract este lipsit de eficacitate, \u00een sensul pronun\u021b\u0103rii unei hot\u0103r\u00e2ri care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de v\u00e2nzare-cump\u0103rare tocmai din acest motiv, pentru c\u0103 p\u00e2n\u0103 la data de \u00eenscriere \u00een cartea funciar\u0103, promitentul cump\u0103r\u0103tor, spre exemplu, nu are la \u00eendem\u00e2n\u0103 aceast\u0103 ac\u021biune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Deci practic, chiar dac\u0103 nu ar fi o condi\u021bie de validitate a antecontractului s\u0103 fie \u00eencheiat f\u0103r\u0103 s\u0103 fie carte funciar\u0103 pe mas\u0103, este clar c\u0103 eficacitatea lui ar fi \u0219tirbit\u0103, \u00een sensul c\u0103 acest remediu de executare \u00een natur\u0103 atipic\u0103, cum se spunea, \u00een sensul pronun\u021b\u0103rii unei hot\u0103r\u00e2ri care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract ar fi, potrivit Legii 17, condi\u021bionat de o preexisten\u021b\u0103 a c\u0103r\u021bii funciare, adic\u0103 exact ceea ce p\u0103r\u021bile pe vremuri sau p\u00e2n\u0103 la Legea 17 driblau. Antecontracte \u00eenscrise sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103, mai mult sau mai pu\u021bin sincerul refuz al promitentului v\u00e2nz\u0103tor de a veni la notar, instan\u021ba pronun\u021ba o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract. Ceea ce \u00een prezen\u021ba, vorbim de terenuri agricole \u00een extravilan, ceea ce \u00een prezen\u021ba art. 5 alin. 1 nu prea mai este de conceput, dar iat\u0103 avem o problem\u0103 \u0219i de procedur\u0103 notarial\u0103. Este un text dedicat cumva judec\u0103torului? Dar este un text care \u00eel vizeaz\u0103 \u0219i pe notar pentru c\u0103 p\u0103r\u021bile \u00een\u021beleg, \u00een continuare, c\u0103 pot \u00eencheia antecontracte, f\u0103r\u0103 s\u0103 fie carte funciar\u0103 deschis\u0103, pe terenuri agricole \u00een extravilan.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Categoric.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Dar se pune problema rolului activ al notarilor care ar trebui s\u0103 atrag\u0103 aten\u021bia sau ar trebui, cumva, s\u0103 fie vigilent la introducerea clauzei standard de c\u0103tre p\u0103r\u021bi, \u00een sensul c\u0103 \u00een caz de neexecutarea obliga\u021biei de a contracta, promitentul cump\u0103r\u0103tor are dreptul de a se adresa justi\u021biei.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Aici a\u0219 vrea s\u0103 vin cu o completare la discu\u021bia anterioar\u0103 cu privire la admisibilitatea ac\u021biunii \u00een cazul \u00een care antecontractul este \u00eencheiat sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103. Eu cred c\u0103 aceast\u0103 inserare a obligativit\u0103\u021bii, a autentific\u0103rii antecontractului are un fundament, zic eu, serios. Atunci c\u00e2nd a fost f\u0103cut\u0103 Legea 17, legiuitorul a avut \u00een vedere faptul c\u0103 tocmai din cauza acestor condi\u021bii de la art. 5, p\u0103r\u021bile ar trebui s\u0103 fie \u00eendrumate corect de un profesionist al dreptului, respectiv de notarul public instrumentator. Dac\u0103 p\u0103r\u021bile ar \u00eencheia un antecontract sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103, ar fi lipsi\u021bi de aceast\u0103 asisten\u021b\u0103 juridic\u0103. \u0218i atunci probabil legiuitorul a avut \u00een vedere acest lucru \u0219i a introdus \u00een mod obligatoriu autentificarea antecontractului ca \u0219i condi\u021bie pentru admisibilitatea ac\u021biunii.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> R\u0103m\u00e2n\u00e2nd \u00een zona v\u00e2nz\u0103rii de terenuri agricole \u00een extravilan, am f\u0103cut referire la acea \u00eendrumare a Uniunii Na\u021bionale a Notarilor Publici \u00een leg\u0103tur\u0103 cu momentul \u00een care se va exercita dreptul de preem\u021biune, se va derula procedura exercit\u0103rii dreptului de preem\u021biune, dac\u0103 pute\u021bi s\u0103 men\u021biona\u021bi c\u00e2teva cuvinte. Recomandarea fiind aceea de a se epuiza procedura de exercitare a dreptului de preem\u021biune \u00eenainte de \u00eencheierea antecontractului de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. Sau cine dore\u0219te s\u0103 comenteze dac\u0103 o asemenea \u00eendrumare este una..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Tehnic este posibil s\u0103 se parcurg\u0103 aceast\u0103 procedur\u0103 a exercit\u0103rii dreptului de preem\u021biune, numai c\u0103, repet, din practic\u0103 v\u0103 spun c\u0103 acest lucru nu se \u00eent\u00e2mpl\u0103. Este adev\u0103rat, dac\u0103 promitentul cump\u0103r\u0103tor nu este unul din preemptori, ceea ce sincer v\u0103 spun, foarte rar se \u00eent\u00e2mpl\u0103, de obicei coproprietarii sau arenda\u0219ul cump\u0103r\u0103 terenul arabil, dar dac\u0103 ar fi un ter\u021b, atunci, evident, notarul chiar este obligat s\u0103 \u00eei pun\u0103 \u00een vedere faptul c\u0103 trebuie parcurs\u0103 aceast\u0103 procedur\u0103, nu neap\u0103rat, \u00eens\u0103, \u00eenainte de autentificarea antecontractului de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. Ea trebuie parcurs\u0103 p\u00e2n\u0103 la momentul c\u00e2nd curge termenul ac\u021biunii pentru c\u0103, repet, fiind o condi\u021bie de admisibilitate a ac\u021biunii, evident, parte trebuie s\u0103 \u0219tie c\u0103 de la o anumit\u0103 dat\u0103, el trebuie s\u0103 parcurg\u0103 acea procedur\u0103 a exercit\u0103rii dreptului de preem\u021biune, tocmai pentru a-i fi admis\u0103 ac\u021biunea \u00een instan\u021b\u0103. Antecontractul se poate autentifica \u0219i a\u0219a pentru c\u0103, evident, cineva poate s\u0103 promit\u0103 s\u0103 v\u00e2nd\u0103 \u0219i acest sediu al Camerei de Comer\u021b, evident, dar trebuie p\u00e2n\u0103 la data convenit\u0103 cu promitentul cump\u0103r\u0103tor s\u0103 fac\u0103 justificarea fie a propriet\u0103\u021bii fie, evident, s\u0103 oblige un ter\u021b proprietar s\u0103 v\u00e2nd\u0103 c\u0103tre promitentul cump\u0103r\u0103tor, \u00een condi\u021biile stabilite.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Domnule avocat POPA, apropo de situa\u021bia litigiului, legea oblig\u0103 judec\u0103torul s\u0103 nu pronun\u021be o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, dec\u00e2t dac\u0103 se respect\u0103 inclusiv cerin\u021bele legate de procedura exercit\u0103rii dreptului de preem\u021biune. Cine va ini\u021bia aceast\u0103 procedur\u0103? Dac\u0103 prin ipotez\u0103, chiar avem un r\u0103zboi \u00eentre promitentul v\u00e2nz\u0103tor \u0219i promitentul cump\u0103r\u0103tor, cine se va ocupa de depunerea ofertei de v\u00e2nzare la prim\u0103rie? Promitentul v\u00e2nz\u0103tor?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: E pu\u021bin probabil s\u0103 se \u00eent\u00e2mple lucrul acesta. A\u0219 \u00eencepe cumva prelu\u00e2nd o idee de mai devreme legat\u0103 de necesitatea de a avea \u00eenscrierea \u00een cartea funciar\u0103 pentru a putea uza de prevederile legii \u0219i dl notar spunea foarte bine c\u0103 tocmai lipsa \u00eenscrierii \u00een cartea funciar\u0103 este unul dintre motivele pentru care se \u00eencheie antecontractul \u0219i nu contract de v\u00e2nzare direct. Eu a\u0219 vrea s\u0103 supralicitez ceea ce s-a spus mai devreme \u0219i a\u0219 vrea s\u0103 spun c\u0103 aceast\u0103 prevedere, de fapt, e o salv\u0103 de tun tras\u0103 cu succes direct \u00een cei care vor s\u0103 procedeze la consolidarea propriet\u0103\u021bii agricole. Se \u0219tie c\u0103 una din marile reu\u0219ite are reformelor anilor 90 a fost tocmai f\u0103r\u00e2mi\u021barea propriet\u0103\u021bii agricole. \u0218i avem o mare problem\u0103 din punct de vedere economic, \u00een momentul de fa\u021b\u0103, \u0219i avem clien\u021bi care sunt foarte \u00eendurera\u021bi de aceast\u0103 situa\u021bie datorit\u0103 faptului c\u0103 exist\u0103 aceste mici loturi de teren care sunt r\u0103sp\u00e2ndite pretutindeni pe suprafa\u021ba \u021b\u0103rii \u0219i nu prea ai metode la dispozi\u021bie din punct de vedere juridic pentru a proceda la consolidarea acestor propriet\u0103\u021bi. Am avut acum c\u00e2\u021biva ani un mare client care \u00ee\u0219i propunea s\u0103 ridice un mare combinat siderurgic undeva \u00een \u021bar\u0103 \u0219i, evident, \u00een jude\u021bul Constan\u021ba mai precis.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Da, a\u021bi venit \u00eempreun\u0103 le dezbateri.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: Iat\u0103, lumea e mic\u0103, g\u00e2ndim la fel, marile spirite se \u00eent\u00e2lnesc. \u0218i modalitatea la care s-a apelat era, p\u00e2n\u0103 la urm\u0103 afacerea nu s-a mai f\u0103cut, a venit anul 2008 \u0219i criza economic\u0103 \u0219i problema a fost rezolvat\u0103 economic, nejuridic. Metoda din punct de vedere juridic utilizat\u0103 \u0219i s-a stat de vorb\u0103 cu c\u00e2teva sute sau c\u00e2teva mii de proprietari din zon\u0103 era tocmai \u00eencheierea unor antecontracte care, \u00een momentul \u00een care se ajungea la o mas\u0103 critic\u0103 cu privire la suprafa\u021ba de teren care urma s\u0103 fie achizi\u021bionat\u0103, ar fi trebuit s\u0103 se transforme \u00een contracte. Acum, mul\u021bumit\u0103 \u00een\u021belepciunii legiuitorului, care a edictat Legea 68, acest mecanism nu mai este posibil. Sigur, cineva cu o foarte mare elegan\u021b\u0103 juridic\u0103 ne va spune: \u201eda, dar po\u021bi s\u0103 recurgi la mecanismul pl\u0103\u021bii de daune\u201d. Mul\u021bumesc frumos, dar nu e nicio daun\u0103 din lume care s\u0103 m\u0103 poat\u0103 compensa \u00een cazul situa\u021biei care eu nu mai pot crea exploata\u021bia agricol\u0103 la care m\u0103 g\u00e2ndeam, nu mai pot construi combinatul siderurgic pentru c\u0103 \u00een loc s\u0103 am, nu \u0219tiu, o dantur\u0103 complet\u0103, \u00eemi lipse\u0219te un dinte din mijlocul propriet\u0103\u021bii \u0219i nu mai pot \u00eendeplini obiectivele. Acum \u00eentrebarea tehnic\u0103 era, cobor\u00e2nd cu picioarele pe p\u0103m\u00e2nt, cine \u00eendepline\u0219te formalit\u0103\u021bile cu privire la exercitarea dreptului de preem\u021biune?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: \u00cen cazul unui litigiu veritabil, pentru c\u0103 noi suntem \u00eenc\u0103 obi\u0219nui\u021bi, sau eram, cu proceduri quasi-necontencioase. Instan\u021ba pronun\u021ba o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract, dar s\u0103 ne imagin\u0103m dac\u0103 e un r\u0103zboi pe bune. Cine duce oferta la prim\u0103rie? Cine are calitatea procesual\u0103 activ\u0103 de a merge la prim\u0103rie?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: Legea \u00eei ofer\u0103 aceast\u0103 posibilitate v\u00e2nz\u0103torului, nu? Nu \u0219tiu dac\u0103 exist\u0103 vreo posibilitate de a se substitui din punct de vedere legal. Sigur, acum ne putem g\u00e2ndi \u00een momentul \u00een care, noi suntem obi\u0219nui\u021bi s\u0103 g\u0103sim solu\u021bii \u00een momentul \u00een care ne apuc\u0103m s\u0103 scriem contracte sau antecontracte, \u0219i ne muncim destul de mult s\u0103 \u00eencerc\u0103m s\u0103 fim creativi. C\u00e2teodat\u0103 mai lu\u0103m \u0219i ni\u0219te prime c\u0103 suntem foarte creativi. Creativitatea prea mult\u0103, \u00eens\u0103, am constat c\u0103 nici ea nu prea e bun\u0103, c\u0103 la un moment dat ajungem \u00een fa\u021ba judec\u0103torilor \u0219i judec\u0103torii sunt un pic mai, c\u00e2teodat\u0103 mai conservatori dec\u00e2t ne dorim noi s\u0103 fie. Poate s-ar putea imagina o clauz\u0103 \u00een antecontract c\u0103 promitentul cump\u0103r\u0103tor este \u00eemputernicit s\u0103 \u00eendeplineasc\u0103 el formalit\u0103\u021bi.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Mandat irevocabil, at\u00e2t c\u00e2t poate fi de irevocabil mandatul.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong>:<\/span> Mandat irevocabil, se poate scrie, orice, \u00een principiu pe h\u00e2rtie \u0219i antecontractul suport\u0103 multe, dar \u00eentr-adev\u0103r, problema r\u0103m\u00e2ne. Dac\u0103 e mandat, el e revocabil \u0219i cump\u0103r\u0103torul tot nu e pe deplin asigurat de \u00eendeplinirea real\u0103 a formalit\u0103\u021bilor cu privire la dreptul de preem\u021biune. Deci ne afl\u0103m \u00eentr-o zon\u0103 destul de nesigur\u0103 pentru c\u0103 promitentul cump\u0103r\u0103tor, probabil va trebui s\u0103 recurg\u0103 la mencanismul deja tradi\u021bional al clauzelor penale stimulative pentru promitentul v\u00e2nz\u0103tor, dar \u0219tim, Codul civil recunoa\u0219te acum expres principiul ireductibilit\u0103\u021bii clauzei penale, sigur, \u00een anumite condi\u021bii. Deci nici m\u0103car acesta s-ar putea s\u0103 nu fie un mecanism suficient de puternic pentru a asigura \u00eendeplinirea acestor formalit\u0103\u021bi.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Deci dac\u0103, dna avocat IACOB, risc\u00e2nd o concluzie, practic, \u00een situa\u021bia unui litigiu pe bune \u00eentre promitentul v\u00e2nz\u0103tor \u0219i promitentul cump\u0103r\u0103tor, instan\u021ba ar putea s\u0103 fie frustrat\u0103 de posibilitatea de a pronun\u021ba o hot\u0103r\u00e2re care \u021bine loc de contract, tocmai pentru c\u0103 din cauza rezisten\u021bei promitentului v\u00e2nz\u0103tor nu ar putea fi \u00eendeplinit\u0103 procedura de exercitare a dreptului de preem\u021biune? Vede\u021bi vreo solu\u021bie de ie\u0219ire din impas?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: R\u0103spunsul meu este c\u0103 da, ar putea fi blocat\u0103 pentru c\u0103 \u00eendeplinirea procedurii privitoare la drepturile de preem\u021biune este o condi\u021bie pentru valabilitatea contractului. \u0218i \u00een aceste condi\u021bii nu se poate considera c\u0103 instan\u021ba poate constata \u00eendeplinirea formalit\u0103\u021bilor. Pe de alt\u0103 parte, legea instituie \u00een sarcina v\u00e2nz\u0103torului aceast\u0103 obliga\u021bie de a acorda dreptul de preem\u021biune \u0219i de a \u00eenregistra cererea aferent\u0103. Revenind un pic la \u00eencheierea contractelor de promisiune de v\u00e2nzare pentru a evita \u00eenscrierea \u00een cartea funciar\u0103 a imobilului, consider c\u0103 aceast\u0103 condi\u021bie pus\u0103 \u00een lege, \u00eentr-adev\u0103r, rezolv\u0103 o problem\u0103. Dar rezolv\u0103 o problem\u0103 a instan\u021belor care nici \u00eenainte de apari\u021bia ei nu ar fi trebuit s\u0103 omit\u0103 a face o verificare a calit\u0103\u021bii de proprietar a promitentului v\u00e2nz\u0103tor. Din practic\u0103 am avut situa\u021bii \u00een care instan\u021bele au pronun\u021bat hot\u0103r\u00e2ri care \u021bin loc de contracte de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, f\u0103r\u0103 a face o minim\u0103 verificare a calit\u0103\u021bii de proprietar a promitentului v\u00e2nz\u0103tor. \u00cen aceste condi\u021bii s-au constituit titluri, f\u0103r\u0103 a exista un temei legal, real, pentru acestea. Legea rezolv\u0103, oarecum, aceast\u0103 problem\u0103. Nu impune cerin\u021ba autentific\u0103rii expresis verbis, dar cere ca imobilul s\u0103 fie \u00eenscris \u00een cartea funciar\u0103. Deci cineva, \u00eenainte de momentul la care cererea este adresat\u0103 instan\u021bei, trebuie s\u0103 fac\u0103 verificarea calit\u0103\u021bii de proprietar.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Pentru c\u0103 se deschide cartea funciar\u0103 la cererea cuiva care are ni\u0219te acte de natur\u0103 s\u0103 justifice aceast\u0103 deschidere.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Exact.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Uita\u021bi c\u0103 a\u021bi aruncat o problem\u0103 interesant\u0103 \u0219i voiam s\u0103 \u00eel provoc pe dl VIDU. P\u0103i fie, dac\u0103 potrivit Codului civil v\u00e2nzarea lucrului altuia este o opera\u021biune valabil\u0103, sigur, nu discut\u0103m de eficien\u021ba ei fa\u021b\u0103 de adev\u0103ratul proprietar, n-ar putea instan\u021ba s\u0103 pronun\u021be o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, chiar dac\u0103 la data pronun\u021b\u0103rii sunt elemente c\u0103 promitentul v\u00e2nz\u0103tor nu e proprietar? Adic\u0103 \u021bin loc de contract de v\u00e2nzare cump\u0103rare. V\u00e2nzarea lucrului altuia nu este nul\u0103, p\u0103i \u0219i atunci? Ar fi nul\u0103 hot\u0103r\u00e2rea? Eu \u00eemi amintesc c\u0103 la catedr\u0103, \u00een cadrul catedrei institu\u021biei, e o catedr\u0103 disciplinat\u0103 de altfel dar, la un moment dat, a zburat o asemenea idee.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Doar c\u00e2teva scurte, s\u0103 zic a\u0219a, preciz\u0103ri. F\u0103r\u0103 s\u0103 atac zona \u0219i domeniul de creativitate al avoca\u021bilor, vreau s\u0103 spun c\u0103, totu\u0219i, vizavi de un posibil remediu, ar putea s\u0103 fie g\u0103sit, eventual, \u00een instituirea obliga\u021biei v\u00e2nz\u0103torului chiar prin antecontract de a face demersurile, vezi exercitarea dreptului de preem\u021biune. Eventual aceast\u0103 clauz\u0103 sanc\u021bionat\u0103 pe cale judiciar\u0103 \u0219i mers mai departe \u00een executarea silit\u0103 \u00een 905 sau c\u00e2t este.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Ar putea fi creditorul autorizat s\u0103 o execute el pe cheltuiala debitorului.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> Nu a\u0219 merge p\u00e2n\u0103 \u00eentr-acolo, dar m\u0103car la aplicarea de penalit\u0103\u021bi, nu \u0219tiu, ar putea fi eventual..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong>:<\/span> S\u0103 fie obligat v\u00e2nz\u0103torul promitent.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> \u00cenc\u0103 o scurt\u0103 precizare, un singur minut. Legat de prima problem\u0103 care a\u021bi supus-o discu\u021biei \u0219i insist asupra ei pentru c\u0103 a n\u0103scut deja \u00een jurispruden\u021b\u0103, s\u0103 zic a\u0219a, o mare agita\u021bie. Deci, problema pronun\u021b\u0103rii unei hot\u0103r\u00e2ri cu privire la antecontractele \u00eencheiate sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103, dac\u0103 li se aplic\u0103 sau nu Legea 17, \u00een primul r\u00e2nd, cred eu, c\u0103 aceast\u0103 problem\u0103 prive\u0219te doar antecontractele \u00eencheiate \u00eenainte de intrarea \u00een vigoare a Codului civil, pentru c\u0103 cele \u00eencheiate dup\u0103 intrarea \u00een vigoare a Codului civil, ele, deja trebuie s\u0103 fie \u00eencheiate \u00een form\u0103 autentic\u0103 pentru a ob\u021bine hot\u0103r\u00e2rea care \u021bine loc de contract.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Dar aici intr\u0103m \u00eentr-o controvers\u0103 de ordine practic\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Asta am vrut s\u0103 spun. \u00cen fine, bun. \u0219i de ce spun c\u0103 ar fi suficient\u0103 data cert\u0103? Pentru c\u0103 nu se justific\u0103 o discriminare, deci, substan\u021bial vorbind, nu se justific\u0103 nicio justificare \u00eentr-un antecontract \u00eencheiat \u00een form\u0103 autentic\u0103 \u0219i unul care are dat\u0103 cert\u0103. V\u0103 spun, singura problem\u0103 e din perspectiva judec\u0103torului care trebuia s\u0103 g\u0103seasc\u0103 argumente de ce are nevoie de o dat\u0103 cert\u0103 \u00eentr-un litigiu care \u00eentre p\u0103r\u021bi \u0219i cred c\u0103 acest argument const\u0103 \u00een aceea c\u0103 el, aici, de o manier\u0103 atipic\u0103, este pus \u00een situa\u021bia s\u0103 apere interesele unor ter\u021bi, vezi exercitarea dreptului de preem\u021biune, ori interesele ter\u021bilor nu pot s\u0103 fie protejate dec\u00e2t prin raportare la un \u00eenscris care are dat\u0103 cert\u0103, ter\u021bilor nefiindu-le opozabil dec\u00e2t un \u00eenscris cu dat\u0103 cert\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Deci, suspiciunea de fraud\u0103 este cumva \u00eenl\u0103turat\u0103 sau este atenuat\u0103, fie \u0219i prin data cert\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Exact, exact! \u0218i cred c\u0103 finalitatea urm\u0103rit\u0103 de art. 20 e tocmai aceasta de a evita tenta\u021bia unor posibili justi\u021biabili de a-\u0219i..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: De a-\u0219i face Legea 17 inaplicabil\u0103, pun\u00e2ndu-\u0219i o dat\u0103 antecontractului.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> Din moment ce acesta poate s\u0103 fie u\u0219or rezolvat\u0103 prin caracterul cert, cred c\u0103 putem s\u0103 recurgem la o interpretare pu\u021bin mai larg\u0103 a art. 20, tocmai pentru a nu aduce sarcini foarte grele unor persoane care, la momentul la care au \u00eencheiat antecontractul, nu au imaginat intrarea \u00een vigoare a Legii 17. Acum, vizavi de ultima problem\u0103 pe care a\u021bi ridicat-o, a\u0219a, la fileu, da, este o problem\u0103 extrem de delicat\u0103. Vreau s\u0103 v\u0103 spun c\u0103 \u00een practica instan\u021belor din \u00eent\u00e2lnirile pe care le-am avut cu colegii judec\u0103tori, exist\u0103, deja, Cur\u021bi de Apel unde se pronun\u021b\u0103 hot\u0103r\u00e2ri care \u021bin loc de contract, chiar \u00een condi\u021biile \u00een care, la momentul pronun\u021b\u0103rii hot\u0103r\u00e2rii, promitentul-v\u00e2nz\u0103tor nu are calitatea de proprietar, merg\u00e2nd pe ideea c\u0103, sigur, Codul civil acrediteaz\u0103 posibilitatea de v\u00e2nzare a bunului altuia. Strict \u00een ceea ce m\u0103 prive\u0219te, am rezerve fa\u021b\u0103 de o asemenea ipotez\u0103, nu trebuie s\u0103 uit\u0103m c\u0103 noi, \u00eentr-un litigiu care pretinde la pronun\u021barea unei hot\u0103r\u00e2ri care \u021bine loc de contract, noi trebuie s\u0103 execut\u0103m un drept de crean\u021b\u0103, dreptul de a \u00eencheia un contract de v\u00e2nzare, p\u0103r\u021bile imagin\u00e2nd, de fapt, transferul dreptului de proprietate la momentul \u00eencheierii promisiunii de v\u00e2nzare.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Nu doar c\u0103 \u00eencheie un contract \u00een viitor, ci un contract eficient translativ de proprietate.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> Exact. Deci, crean\u021ba nu se realizeaz\u0103 \u00een con\u021binutul dorit de c\u0103tre p\u0103r\u021bi care n-au dorit, exact, doar formalizarea \u00eentr-un contract de v\u00e2nzare ineficient s\u0103 produc\u0103 transmiterea dreptului de proprietate. Ori, din punctul \u0103sta de vedere, noi nu execut\u0103m ceea ce p\u0103r\u021bile au vrut. Iat\u0103 un motiv de fond, zic eu, care s-ar opune admiterii unei asemenea ac\u021biuni.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Plus c\u0103 este aceast\u0103 idee c\u0103 mergem poate prea departe, dintr-o zon\u0103 a v\u00e2nz\u0103rii lucrului altuia, care, pe vremuri era sub semnul nulit\u0103\u021bii absolute, acum ajungem la hot\u0103r\u00e2ri care \u021bin loc de contract de v\u00e2nzare a lucrului altuia. Bine, promitentul-cump\u0103r\u0103tor ar putea spune \u201eOb\u021bin asemenea hot\u0103r\u00e2ri, \u0219tiu c\u0103 \u00eenc\u0103 nu e opozabil\u0103 proprietarului, dar \u00een momentul \u00een care promitentul-v\u00e2nz\u0103tor, dup\u0103 ce a pierdut procesul, face rost de proprietate, eu nu mai am nevoie de un nou litigiu, unesc acest aport al promitentului-v\u00e2nz\u0103tor care, \u00eentre timp, a f\u0103cut rost de proprietate, cu hot\u0103r\u00e2rea care \u021bine loc de contract.\u201d Sigur, astea sunt scenarii, poate nu neap\u0103rat SF, dar destul de avansate \u0219i izolate pentru situa\u021bii extreme \u0219i nu e de randament, \u00eentr-o or\u0103, s\u0103 discut\u0103m despre excep\u021bii, ci mai degrab\u0103, poate despre reguli. Doamna profesoar\u0103, s-a evocat aici, \u00een glum\u0103, posibilitatea ca printr-un antecontract s\u0103 se promit\u0103 sediul Camerei de Comer\u021b, sigur c\u0103 nu sunt inten\u021bii serioase \u00een acest sens, dar aceast\u0103 men\u021biune, cumva, se leag\u0103 de o alt\u0103 problem\u0103, aceea a obiectului antecontractului de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, \u00een situa\u021bii, s\u0103 spunem, mai critice sau mai particulare, cum sunt cele legate de \u00eencepere unei urm\u0103riri silite cu privire la imobilul care face obiectul antecontarctului sau preexisten\u021ba unui alt antecontract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare privind acela\u0219i imobil sau preexisten\u021ba unei ipoteci, nu mai vorbim de cazul \u00een care, la data antecontractului, imobilul \u00eenc\u0103 se afl\u0103 \u00een proprietatea unei alte persoane, cum aprecia\u021bi asemenea situa\u021bii? C\u00e2t de restrictiv sau permisiv trebuie s\u0103 fie notarul public, pentru c\u0103 de cele mai multe ori, chiar dac\u0103 nu vorbim de terenul agricol extravilan, aceast\u0103 afacere trece prin fa\u021ba notarului public, c\u00e2t\u0103 deschidere trebuie s\u0103 avem pentru asemenea situa\u021bii mai atipice?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: \u00cen primul r\u00e2nd, \u00een ceea ce prive\u0219te v\u00e2nzarea lucrului altuia, at\u00e2ta timp c\u00e2t Noul Cod civil o permite, m\u0103 g\u00e2ndesc c\u0103 este permis\u0103 \u0219i valabil\u0103 \u0219i promisiunea v\u00e2nz\u0103rii bunului altuia, \u0219i care poate s\u0103 con\u021bin\u0103 \u2026\u2026\u2026 \u0219i obliga\u021bii diferite, adic\u0103 p\u0103r\u021bile pot s\u0103 se oblige ca p\u00e2n\u0103 la perfectarea v\u00e2nz\u0103rii, v\u00e2nz\u0103torul s\u0103 dob\u00e2ndeasc\u0103 proprietatea, \u0219i atunci vorbim despre o promisiune \u00een care promitentul-v\u00e2nz\u0103tor nu este proprietar la momentul la care \u00eencheie promisiunea, dar se oblig\u0103, cu obliga\u021bie de rezultat, s\u0103 dob\u00e2ndeasc\u0103 aceast\u0103 proprietate p\u00e2n\u0103 la momentul la care se perfecteaz\u0103 contractul de v\u00e2nzare.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Scenariul fiind acela c\u0103, \u00een temeiul promisiunii, practic, se ob\u021bine \u0219i un avans, poate sunt bani de care promitentul-v\u00e2nz\u0103tor are nevoie, tocmai \u00een efortul s\u0103u ca, \u00eentre timp, dar ulterior antecontractului, s\u0103 fac\u0103 rost de acea proprietate, adic\u0103 n-ar fi neap\u0103rat un exemplu pur teoretic.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR<\/strong><strong>\u0102TOAIE<\/strong>:<\/span> Nu, eu cred c\u0103 este un caz care se poate \u00eent\u00e2mpla sau \u00eenchei un antecontract de v\u00e2nzare, eu sunt promitent-cump\u0103r\u0103tor, am siguran\u021ba sau certitudinea conform contractului meu \u00eencheiat valabil \u00een care vor dob\u00e2ndi dreptul de proprietate, \u0219i ulterior, din diferite motive, la r\u00e2ndul meu, m\u0103 oblig s\u0103 \u00eenstr\u0103inez ceea ce urmeaz\u0103 s\u0103 dob\u00e2ndesc prin acest contract. A\u0219a cum spuneam, pot s\u0103 m\u0103 oblig la perfectarea unui contract de v\u00e2nzare, \u00een care s\u0103 transfer proprietatea la momentul la care se va perfecta contractul de v\u00e2nzare sau pot s\u0103 m\u0103 oblig la perfectarea unui contract de v\u00e2nzare a lucrului altuia, cazul mai pu\u021bin \u00eent\u00e2lnit \u00een practic\u0103 \u0219i, cred eu, mai pu\u021bin util, dar, ca \u0219i v\u00e2nzarea lucrului altuia, promisiunea de v\u00e2nzare a lucrului altuia este valabil\u0103 numai atunci c\u00e2nd p\u0103r\u021bile, \u00een deplin\u0103 cuno\u0219tin\u021b\u0103 de cauz\u0103, nu convin transferul imediat al dreptului de proprietate, ca dac\u0103 v\u00e2nz\u0103torul \u0219i cump\u0103r\u0103torul \u00eentr-o v\u00e2nzare a lucrului altuia convin transferului imediat, cunosc\u00e2nd c\u0103 v\u00e2nz\u0103torul nu este proprietar \u0219i, deci, fiind de rea-credin\u021b\u0103, contractul este nul absolut. Dac\u0103 vorbim despre un contract de v\u00e2nzare, \u00een care cump\u0103r\u0103torul este \u00een eroare cu privire la calitatea de proprietar a v\u00e2nz\u0103torului pe care-l consider\u0103 proprietar, dar acesta nu este, a\u0219a cum a sus\u021binut-o de-a lungul timpului, vorbim despre o v\u00e2nzare anulabil\u0103 pentru erori \u00een substan\u021b\u0103. Deci, contractul de v\u00e2nzare a lucrului altuia prime\u0219te eficien\u021b\u0103 juridic\u0103, \u00een accep\u021biunea Noului Cod civil, numai dac\u0103 p\u0103r\u021bile, \u00een deplin\u0103 cuno\u0219tin\u021b\u0103 de cauz\u0103 convin p\u00e2n\u0103 la urm\u0103 ca v\u00e2nz\u0103torul, \u00eentr-un fel sau altul, s\u0103 dob\u00e2ndeasc\u0103 ulterior proprietatea \u0219i s\u0103 o transfere cump\u0103r\u0103torului sau convin obliga\u021bia v\u00e2nz\u0103torului de a-l determina pe adev\u0103ratul proprietar s\u0103 ratifice contractul de v\u00e2nzare \u00eencheiat \u00een aceste condi\u021bii. Din punctul meu de vedere, este mai mult o v\u00e2nzare de obliga\u021bii, practic, v\u00e2nz\u0103torul vinde obliga\u021bia lui de a asigura transferul de proprietate c\u0103tre cump\u0103r\u0103tor, este obliga\u021bie de rezultat, \u00een cazul \u00een care nu \u0219i-o \u00eendepline\u0219te, el va r\u0103spunde pe temeiul rezolu\u021biunii fa\u021b\u0103 de cump\u0103r\u0103tor. La fel consider c\u0103 se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u0219i \u00een cazul antecontractului, \u00een func\u021bie de ceea ce p\u0103r\u021bile convin ca \u0219i con\u021binut al acestui antecontract, cu privire la perfectarea contractului de v\u00e2nzare, fie poate fi o v\u00e2nzare atunci c\u00e2nd v\u00e2nz\u0103torul dob\u00e2nde\u0219te dreptul de proprietate sau poate fi, a\u0219a cum spuneam, mai pu\u021bin \u00eent\u00e2lnit \u00een practic\u0103, cazul \u00een care v\u00e2nz\u0103torul perfecteaz\u0103 contractul de v\u00e2nzare \u0219i vinde tot un bun al altuia, dar se oblig\u0103, \u00eentr-un fel sau altul, s\u0103 asigure transferul de proprietate c\u0103tre cump\u0103r\u0103tor la un moment ulterior.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Domnule notar, dar dac\u0103 vi se solicit\u0103 o autentificare unui antecontract \u0219i verifica\u021bi cartea funciar\u0103 \u0219i vede\u021bi c\u0103 exist\u0103, deja, un antecontract, ce face\u021bi?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong>:<\/span> Foarte bun\u0103 \u00eentrebarea pentru c\u0103 practica, cel pu\u021bin \u00een zona mea, este foarte diferit\u0103. Unii colegi procedeaz\u0103 la autentificarea actului de v\u00e2nzare, chiar dac\u0103 exist\u0103 o promisiune anterioar\u0103, pe motivul c\u0103 proprietarul este suveran pe proprietatea lui \u0219i el decide ce face mai departe. Acum, sigur, trebuie s\u0103 analiz\u0103m \u00een ce m\u0103sur\u0103 este o clauz\u0103 de inalienabilitate notarea \u00een carte funciar\u0103 a unei alte promisiuni.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Apropo de comentariul f\u0103cut la acea \u0219tire de pe juridice.ro.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Exact. Trebuie s\u0103 discernem \u00eentre sarcini \u0219i sarcini, unele sarcini cum ar fi ipoteca, c\u0103 le-a\u021bi enumerat mai devreme, spre exemplu, nu \u00eempiedic\u0103 v\u00e2nzarea.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Nu, m\u0103 refeream la ipoteza c\u0103 vi se cere un antecontract s\u0103-l autentifica\u021bi \u0219i \u00een cartea funciar\u0103 preexist\u0103 antecontractul nr. 1, s\u0103-i zicem.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Eu, ca notar, trebuie s\u0103 fac diligen\u021bele necesare pentru a afla ce-i cu acel atecontract, evident c\u0103-i pun \u00een vedere promitentului-v\u00e2nz\u0103tor s\u0103-mi prezinte acel antecontract notat \u00een cartea funciar\u0103, \u00eel analiz\u0103m \u00eempreun\u0103, vedem ce s-a promis a se vinde, \u00een ce condi\u021bii, \u0219.a.m.d. Acum, sigur, sunt multe elemente de analizat \u00een aceast\u0103 spe\u021b\u0103, trebuie v\u0103zut care-i obiectul, dac\u0103 acel antecontract este sau nu expirat, cum spunem noi, adic\u0103 dac\u0103 s-a \u00eemplinit termenul convenit de p\u0103r\u021bi pentru \u00eencheierea actului de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. Ce s\u0103 v\u0103 spun, e greu de spus \u00een momentul de fa\u021b\u0103, nu exist\u0103 o practic\u0103 unitar\u0103 \u00een acest sens.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Poate nu sunt nici multe situa\u021bii de genul \u0103sta.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Nu sunt multe, \u00eentr-adev\u0103r, dar am avut una de cur\u00e2nd.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> M\u0103 g\u00e2ndesc c\u0103 promitentul-v\u00e2nz\u0103tor ar putea s\u0103 fac\u0103 rost de un avans mai consistent din al doilea antecontract, ca s\u0103 \u00eencerce s\u0103-\u0219i pl\u0103teasc\u0103 o clauz\u0103 penal\u0103 din primul.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong>:<\/span> \u0218i asta e adev\u0103rat. Eu, ca notar, c\u00e2nd fac promisiunea de v\u00e2nzare, totu\u0219i, \u00eemi doresc o carte funciar\u0103 liber\u0103 de sarcini, dar spre exemplu, dac\u0103 primul antecontract este expirat, s-a \u00eemplinit termenul \u0219i, cu toate astea, n-a fost radiat din cartea funciar\u0103 \u0219i nici nu va fi redat \u00een termen de 6 luni de la expirarea lui, \u0219tim bine de ce, spune Codul civil. Nici nu pot s\u0103 le pun \u00een vedere p\u0103r\u021bilor \u201eA\u0219tepta\u021bi 6 luni de la expirare, ca s\u0103 putem radia precontractul de acolo\u201d pentru c\u0103 precontractul mai poate fi radiat prin acordul ambelor p\u0103r\u021bi din primul precontract.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Cu asta v-a\u021bi deschis dreptul \u0219i, mai ales, obliga\u021bia de a r\u0103spunde la urm\u0103toarea problem\u0103. Apropo de art. 24 alin. (4) din Legea 7\/1996, care, \u00een ideea de a cur\u0103\u021ba cartea funciar\u0103 de un asemenea antecontract incomod, antecontractul nr. 1, permite notarului public s\u0103 procedeze la emiterea unei \u00eencheieri de certificare de fapte, prin care s\u0103 constate \u00eendeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea p\u0103r\u021bii interesate, iar radierea poate s\u0103 aib\u0103 ca obiect, printre altele, cum spune art. 24 alin. (4) din Legea 7\/1996, chiar \u0219i promisiunea de a \u00eencheia un contract av\u00e2nd ca obiect, durat\u0103 asupra unui imobil. V-a\u021bi \u00eent\u00e2lnit cu solicit\u0103ri de genul \u0103sta?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Sincer, nu.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> A\u021bi intrat \u00een haina de judec\u0103tor, deja, sau nu?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Nu, \u0219i sincer, ne ferim noi, ca notari publici, evident, \u0219i de la apari\u021bia noului Cod civil, \u0219i de la apari\u021bia noului Cod de procedur\u0103 civil\u0103, cu toate legile de aplicare modificat \u0219i paramodificate. Noi, \u00een Camera Notarilor \u0219i, \u00een general, Uniunea, \u00eencearc\u0103 s\u0103 creeze o practic\u0103 unitar\u0103 pentru c\u0103 noi suntem, din p\u0103cate, \u00een linia I cu aplicarea acestor legi, trebuie s\u0103 venim cu solu\u021bii instant la solicit\u0103rile p\u0103r\u021bilor \u0219i, sincer, nu mi-a solicitat mie, personal, ca notar, \u0219i nici vreunui coleg din Camer\u0103, \u0219i din c\u00e2te \u0219tiu, nici la nivelul Uniunii, nu s-a discutat acest lucru, \u00een sensul c\u0103 p\u0103r\u021bile, niciodat\u0103, p\u00e2n\u0103 acum, nu au solicitat certificarea faptului c\u0103 a intervenit pactul comisoriu.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Dar \u0219ti\u021bi c\u0103 \u00een momentul \u00een care discut\u0103m, vi se poate \u00eent\u00e2mpla asta..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong>:<\/span> Categoric!<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Nu acum c\u0103 e \u00eenchis biroul. Pentru c\u0103 a\u021bi autentificat antecontracte \u0219i priomitentul-v\u00e2nz\u0103tor, s\u0103tul s\u0103 stea dup\u0103 promitentul-cump\u0103r\u0103tor, se g\u00e2nde\u0219te la o cale de radiere rapid\u0103 \u0219i inedit\u0103, domnule avocat Popa, cum e asta cu notarul care taie nodul gordian la lit. b) de la alin. (4)?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: S\u0103-i dorim succes, dar nu \u0219tiu dac\u0103 va putea. Textul este foarte interesant pentru c\u0103, din nou, face parte din acea serie a salvelor de tun trase \u00een diverse direc\u021bii de c\u0103tre legiuitor care, prin Codul civil, ne vorbe\u0219te frumos despre posibilitatea rezolu\u021biunii unilaterale, chiar v\u0103d c\u0103 din text lipse\u0219te orice referin\u021b\u0103 la rezolu\u021biunea unilateral\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Da, e interesant\u0103 observa\u021bia. Are referire la partea comisorie, textul pare f\u0103cut pentru vremurile de trecut, nu?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: Da, probabil c\u0103 e un absolvent mai vechi al Facult\u0103\u021bii de Drept, care a scris acest text, \u0219i care nu a trecut prin noul Cod civil. Se face referin\u021b\u0103 \u00eencheierea de certificare de c\u0103tre notarul public, eu nu \u0219tiu cum va putea notarul public, \u0219i eu, ca avocat, nu-mi dau seama ce documente ar trebui s\u0103-i prezint notarului public pentru a ob\u021bine o astfel de \u00eencheiere de certificare de fapte, mi se pare o imposibilitate din start, mai ales c\u0103 ceea ce ar trebui dovedit ar trebui s\u0103 fie neexecutarea unei obliga\u021bii de c\u0103tre debitor, cum a\u0219 putea eu s\u0103 fac dovada, prin ipotez\u0103 sunt creditorul interesat de a ob\u021bine aceast\u0103 \u00eencheiere de certificare, oare cum a\u0219 putea eu s\u0103 fac dovada \u00eentr-un mod care s\u0103 fie mul\u021bumitor.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Pentru notarul public.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong>:<\/span> Pentru notarul public.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: O persoan\u0103 care-i obi\u0219nuit\u0103 s\u0103 ac\u021bioneze pe liberul consim\u021b\u0103m\u00e2nt explicit, exprimat de p\u0103r\u021bi, \u00eemi cer scuze pentru pleonasm, dar doar pentru a sublinia ideea.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong>:<\/span> Sigur c\u0103 da. La notar, \u00een general, lumea merge c\u00e2nd e, totu\u0219i, o anumit\u0103 concordie \u0219i se pic\u0103 de acord pe ceea ce se cere notarului public. Aici, din start, pun notarul s\u0103 intervin\u0103 \u00eentr-o situa\u021bie cu un poten\u021bial conflictual extrem de ridicat \u0219i f\u0103r\u0103 a-i da mijloacele pentru a opera \u00eentr-un astfel de mediu conflictual, pare o prevedere legal\u0103 inoperant\u0103, ca s\u0103 zicem a\u0219a.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong>:<\/span> Tocmai pentru ca notarul s\u0103 nu for\u021bat s\u0103 ias\u0103 din sfera lui de activitate \u0219i s\u0103 intre a intra pe t\u0103r\u00e2mul contenciosului, notarului i s-a atribuit o procedur\u0103 &#8211; certificarea de fapte, procedur\u0103 care nu-i permite s\u0103 intre pe t\u0103r\u00e2mul contenciosului, certificarea de fapte este, de fapt, cerut\u0103 de p\u0103r\u021bi, iar \u00een certificarea de fapte, notarul, doar certific\u0103 ceea ce declar\u0103 partea, aten\u021bie! \u00cen certificarea de fapte, notarul e obligat s\u0103 cuprind\u0103 \u0219i declara\u021bia p\u0103r\u021bii, ca \u0219i la orice alt\u0103 certificare de fapte.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: \u0218i nu d\u0103 verdicte \u00een certificarea de fapte standard, notarul nu d\u0103 verdicte.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Niciodat\u0103 nu ve\u021bi vedea o certificare de fapte semnat\u0103 de un notar public care s\u0103 spun\u0103 \u201eDa, eu am constatat c\u0103 a intervenit pactul comisoriu conform precontractului nr. cutare.\u201d Sincer, eu nu v\u0103d f\u0103c\u00e2nd a\u0219a ceva \u0219i, sincer, nu am auzit ca vreun coleg s\u0103 aplice aceast\u0103 procedur\u0103 p\u00e2n\u0103 acum, este un subiect deschis, r\u0103m\u00e2ne deschis.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Doamna avocat, ce face\u021bi dac\u0103 clientul, promitentul-cump\u0103r\u0103tor a ie\u0219it din cartea funciar\u0103 \u00een urma unei asemenea \u00eencheieri de certificare de fapte? Repet, textul permite radierea promisiunii. \u0218i prime\u0219te \u00eencheierea de la cartea funciar\u0103, de radiere.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Aici sunt 3 ipoteze prev\u0103zute de lege: prima, \u00een care promitentul-cump\u0103r\u0103tor \u0219i promitentul-v\u00e2nz\u0103tor sunt \u00een acord.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Da, nici nu mai pierdem timpul cu situa\u021bii ideale.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Ultima, care presupune o ac\u021biune \u00een instan\u021b\u0103 \u0219i o hot\u0103r\u00e2re judec\u0103toreasc\u0103 \u0219i cea din mijloc, care presupune aceast\u0103 certificare de c\u0103tre notarul public. P\u0103rerea mea este c\u0103 aici e teren pentru creativitatea avoca\u021bilor care trebuie s\u0103 formuleze condi\u021bii de operare a pactului comisoriu, suficiente pentru a permite notarului s\u0103 certifice cu u\u0219urin\u021b\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Deci suficient de stricte \u0219i de bine determinate.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Suficient de clare \u0219i determinate \u0219i de regul\u0103, documenatre, dac\u0103 pot face o paralel\u0103, de exemplu, \u00een cazul contului Escrow, b\u0103ncile au un rol de agent, nu verific\u0103 niciodat\u0103 fapte, dar pot verifica documente. De exemplu, dac\u0103 se prevede o condi\u021bie documentar\u0103, banca poate verifica dac\u0103 este prezentat documentul, dac\u0103 are o aparen\u021b\u0103 general\u0103 de valabilitate \u0219.a.m.d. \u00cen condi\u021biile astea, \u00ee\u0219i poate exercita rolul, \u00een aceea\u0219i m\u0103sur\u0103, notarul, v\u0103z\u00e2nd o clauz\u0103 clar\u0103 \u0219i care presupune prezentarea unui anume document, depinde \u0219i de condi\u021bia care se cere a fi \u00eendeplinit\u0103, poate emite o astfel de certificare de fapte.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Domnule Vidu, g\u00e2ndi\u021bi-v\u0103 c\u0103 a\u021bi avea \u0219ansa nesperat\u0103, ca judec\u0103tor, s\u0103 v\u0103 trezi\u021bi cu o pl\u00e2ngere formulat\u0103 de data aceasta de promitentul-v\u00e2nz\u0103tor, \u00een considerarea pronosticului care s-a f\u0103cut aici, c\u0103 nu va fi un text pe care notarii s\u0103-l acceseze cu prea mult\u0103 u\u0219urin\u021b\u0103, \u0219i v\u0103 trezi\u021bi \u00eenvestit cu o \u00eempotriva refuzului notarului public nu de a certifica faptul c\u0103 a venit promitentul-v\u00e2nz\u0103tor sau cump\u0103r\u0103tor \u00een fa\u021ba lui, ci refuzul de a constata \u00eendeplinirea pactului comisoriu. Cum gestiona\u021bi un asemenea dosar? Cum v\u0103 imagina\u021bi c\u0103 l-a\u021bi gestiona? E o pl\u00e2ngere \u00eempotriva unui refuz al notarului, adic\u0103 ce poate fi mai simplu de at\u00e2t?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: \u00centreb\u0103rile lui Bogdan sunt \u00eentotdeauna simple.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: P\u0103i de aia m\u0103 a\u0219ez moderator, ca s\u0103 nu mi se pun\u0103 mie \u00eentreb\u0103rile, normal.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> P\u0103i cred c\u0103 ar trebui s\u0103 l\u0103murim ce \u00eenseamn\u0103 certificare de fapte ca s\u0103 putem s\u0103 solu\u021bion\u0103m o asemenea pl\u00e2ngere, \u0219i v\u0103d c\u0103 p\u00e2n\u0103 una alta, v\u0103d c\u0103 nici notarii nu s-au l\u0103murit cu problema asta.<\/p>\n<p>\u00cen spe\u021ba asta, c\u0103 certificarea de fapte este reglementat\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Da, da, \u00een spe\u021ba asta. Eu, sincer s\u0103 fiu, c\u00e2nd am citit textul de lege referitor la certificarea de fapte de c\u0103tre notarul public, m\u0103 g\u00e2ndeam, oarecum \u00een completarea a ceea ce a spus colega mea, elemente suficiente s\u0103 consta\u021bi neexecutarea, eu \u0219tiu, s\u0103 stabile\u0219ti un termen, o dat\u0103 la care se execut\u0103 ori nu se execut\u0103, adic\u0103 chiar merg\u00e2nd p\u00e2n\u0103 \u00eentr-acolo.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: S\u0103 fie o situa\u021bie at\u00e2t de clar\u0103 \u00eenc\u00e2t p\u00e2n\u0103 \u0219i un notar care este obi\u0219nuit cu situa\u021bii amiabile..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Nu mai poate s\u0103 se simt\u0103.. \u0218i are o constatare cu propriile lui sim\u021buri, adic\u0103 o constatare direct\u0103, nu mediat\u0103 prin ceea ce spun p\u0103r\u021bile c\u0103 s-a \u00eent\u00e2mplat, eu a\u0219a am \u00een\u021beles lucrurile, apropo, c\u0103 ceea ce constat\u0103 notarul nu are acea valoare.<\/p>\n<p>Nici din analiza pe fond a spe\u021bei.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: A\u0219a \u00eenc\u00e2t sigur c\u0103 solu\u021bia pe care o d\u0103 nu trebuie s\u0103 fie strict legat\u0103 de ceea ce poate s\u0103 fac\u0103 notarul \u00een certificarea de fapte \u0219i e clar c\u0103 aici este de v\u0103zut \u0219i dac\u0103 cu adev\u0103rat textul acela \u00ee\u0219i dovede\u0219te \u0219i viabilitatea cu adev\u0103rat sau este, mai degrab\u0103, o construc\u021bie declarativ\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Da, el e tentant pentru c\u0103 permite promitentului-v\u00e2nz\u0103tor, dac\u0103 notarul, dimpotriv\u0103, d\u0103 o \u00eencheiere de certificare de fapte prin care a constatat \u00eendeplinirea pactului comisoriu, s\u0103-l radieze pe promitentul-cump\u0103r\u0103tor, adic\u0103 promisiunea de v\u00e2nzare din cartea funciar\u0103 \u00eentr-un circuit mult mai rapid dec\u00e2t cel al unui litigiu pentru c\u0103 avem \u0219i ipoteza de la lit. c), c\u00e2nd radierea din cartea funciar\u0103 are la baz\u0103 o hot\u0103r\u00e2re judec\u0103toreasc\u0103. C\u00e2nd auzim \u201ehot\u0103r\u00e2re judec\u0103toreasc\u0103\u201d, auzim fond, apel din start, dac\u0103 nu cumva, Doamne fere\u0219te, \u00een func\u021bie de valoarea antecontractului, ne ducem \u00een recurs, dar la nivel executoriu vorbim de fond, apel, ceea ce \u00eenseamn\u0103 foarte mult. Deci, este ispititoare ad\u0103ugarea acestei posibilit\u0103\u021bi atribuite notarului public.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: \u00cen opinia mea, analiza pe care trebuie s\u0103 o fac\u0103 judec\u0103torul \u00een pl\u00e2ngerea pe care o face partea, la refuzul notarului, trebuie s\u0103 se limiteze, practic, strict la procedura notarial\u0103, dac\u0103 notarul a gre\u0219it sau nu refuz\u00e2nd acea certificare de fapte. Ca de altfel, cum trebuie s\u0103 analizeze orice pl\u00e2ngere cu privire la ne\u00eendeplinirea unei proceduri notariale, orice procedur\u0103 notarial\u0103 este supus\u0103 ac\u021biunii judec\u0103tore\u0219ti, dar \u00een mod special, pl\u00e2ngerea p\u0103r\u021bii \u00eempotriva refuzului autentific\u0103rii sau \u00eendeplinirii unei proceduri notariale trebuie s\u0103 fie analizat\u0103, \u00een opinia mea, strict pe procedura notarial\u0103, dac\u0103 notarul a gre\u0219it sau nu refuz\u00e2nd autentificarea sau \u00eendeplinirea unei proceduri notariale, nu intr\u0103m pe fond.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Da, dar partea e nemul\u021bumit\u0103 nu c\u0103 notarul nu a certificat faptul prezen\u021bei promitentului-v\u00e2nz\u0103tor, ci faptul c\u0103 nu a constatat aplicarea pactului comisoriu prin aceea\u0219i idee. Textul e un pic incoerent, ave\u021bi dreptate.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Este, dar \u0219i refuzul notarului dat printr-o \u00eencheiere motivat\u0103, aten\u021bie, deci \u00eencheierea trebuie s\u0103 fie motivat\u0103 obligatoriu, conform Legii 36. Deci, acolo, notarul expliciteaz\u0103 toate motivele pentru care a refuzat, c\u0103 nu po\u021bi s\u0103 refuzi pur \u0219i simplu, evident c\u0103 se analizeaz\u0103 spe\u021ba.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong>:<\/span> A\u0219 avea o \u00eentrebare \u00een cazul \u0103sta, \u00een ce situa\u021bie a\u021bi accepta certificarea? Deci, personal, a\u0219 vrea s\u0103 interpretez o dispozi\u021bie legal\u0103 \u00een sensul de a produce efecte juridice, \u0219i nu de a nu produce. Fac trimitere \u0219i la art. 1553 care prevede c\u0103 pentru pactul comisoriu este necesar\u0103 precizarea expres\u0103 a condi\u021biilor a c\u0103ror neexecutare atrage..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Vorbim strict teoretic aici, v-am zis, nu m-am \u00eent\u00e2lnit \u00een practic\u0103, \u00eenc\u0103, cu aceast\u0103 certificare de fapte, dar dac\u0103 acel precontract sau promisiune de v\u00e2nzare-cump\u0103rare este construit\u0103 \u00een a\u0219a manier\u0103 \u00eenc\u00e2t se poate identifica clar \u00eendeplinirea condi\u021biilor, dac\u0103 se pot identifica condi\u021biile \u00eendeplinirii pactului comisoriu, atunci, evident, a\u0219 putea constata acest lucru pentru c\u0103 e o certificare de fapt\u0103, aten\u021bie! O fapt\u0103 nu presupune analiz\u0103 juridic\u0103 din spate, trebuie s\u0103 se \u00eendeplineasc\u0103 anumite condi\u021bii clar precizate \u00een promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, dac\u0103 cerul e albastru \u0219i marea e albastr\u0103, mergem la plaj\u0103, pe acest principiu. Eu, ca notar, oric\u00e2t mi-a\u0219 dori, nu pot s\u0103 fac mai mult, nu m\u0103 las\u0103 legea, \u00een\u021belege\u021bi? Dac\u0103 eu, \u00eens\u0103, ca notar, public instrumentator, constat c\u0103 acele condi\u021bii nu sunt clar stipulate \u00een promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, am posibilitatea s\u0103 sau \u00eencheiere de respingere motivat\u0103 \u0219i a\u0219 motiva pe faptul c\u0103 acele condi\u021bii nu pot fi constatate ca \u00eendeplinite, de mine, ca notar public, \u00een acel moment. Eu nu pot s\u0103 trec peste un dubiu pe care-l am \u0219i s\u0103 creez un prejudiciu uneia din p\u0103r\u021bi doar pentru faptul c\u0103 eu consider c\u0103 ar trebui s\u0103 certific fapta, mai bine dau \u00eencheiere de respingere, o motivez, evident, \u00een drept \u0219i \u00een fapt, \u0219i se duce la domnul judec\u0103tor care va trebui s\u0103 analizeze mai profund aceast\u0103 chestiune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong>:<\/span> Aici a\u0219 avea \u0219i eu \u00eentrebare, \u00eentr-o situa\u021bie de genul \u0103sta presupun c\u0103 nu se va crede pe cuv\u00e2nt creditorul, va fi \u00eentrebat \u0219i debitorul care e situa\u021bia, nu? A\u0219a ar fi normal, adic\u0103 nu cred c\u0103 notarul \u0219i-ar asuma riscul de a primit dosarul de la creditor \u0219i pe baza acelui dosar s\u0103 constate operarea pactului comisoriu.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Eu cred c\u0103 aici este riscul. Deci, \u00een m\u0103sura \u00een care na g\u00e2ndim c\u0103 trebuie s\u0103-l \u00eentrebe notarul \u0219i pe creditor, \u0219i pe debitor, deja transform\u0103 procedura necontencioas\u0103 \u00een una contencioas\u0103, deci aici este grani\u021ba care nu trebuie s\u0103 fie trecut\u0103 \u00een certificarea asta de fapt, adic\u0103 el trebuie s\u0103 fie de natura eviden\u021bei.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Oldies, but goldies, nu \u0219ti\u021bi c\u0103 pe vremuri era Sec\u021bia Notariat a Tribunalelor, iat\u0103, pe o alt\u0103 cale \u0219i \u00eentr-o alt\u0103 accep\u021biune, putem s-o reintroducem.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> Vremurile au trecut, din p\u0103cate.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: Problema este c\u0103 dac\u0103 un creditor vine \u0219i spune \u201eNu s-a \u00eendeplinit obliga\u021bia\u201d, obliga\u021bia e clar\u0103, s\u0103 zicem c\u0103 e vorba de plata unei sume de bani care ar fi trebuit f\u0103cut\u0103, potrivit antecontractului, p\u00e2n\u0103 la o anumit\u0103 dat\u0103. Creditorul vine \u00een fa\u021ba notarului \u0219i spune \u201eNu am primit banii\u201d, \u00een cazul acesta nu v\u0103d cum ar putea notarul s\u0103 opereze doar pe baza declara\u021biei creditorului, cred c\u0103 ar trebui s\u0103-l \u00eentrebe \u0219i pe debitor \u201eE adev\u0103rat? S-au pl\u0103tit, nu s-au pl\u0103tit banii?\u201d pentru c\u0103 altfel, care sunt mecanismele prin care notarul se poat\u0103 asigura de faptul c\u0103 ceea ce-i spune creditorul este adev\u0103rat? Sigur, creditorul ar putea s\u0103 r\u0103spunde, eventual, penal pentru fals \u00een declara\u021bii sau ceva, dar cred c\u0103 ar fi un remediu destul de ineficient pentru un debitor.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>: <span style=\"color: #000000;\">R\u0103ul se \u00eent\u00e2mpl\u0103 acum, se dispune radierea din cartea funciar\u0103 acum, r\u0103spunderea penal\u0103 se angajeaz\u0103 mai t\u00e2rziu.<\/span><\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong>:<\/span> Absolut, \u0219i creditorul, practic, pe baza unei simple afirma\u021bii, ar ajunge, dac\u0103 am p\u0103stra ideea care e corect\u0103, c\u0103 nu trebuie s\u0103 transform\u0103m aceast\u0103 procedur\u0103 \u00eentr-una contencioas\u0103, dar dac\u0103 debitorului nu i se solicit\u0103 punctul de vedere, ajungem \u00eentr-o zon\u0103 extrem de riscant\u0103 \u0219i nu \u0219tiu dac\u0103 neap\u0103rat dorit\u0103 de c\u0103tre legiuitor.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: Eu am posibilitatea, ca notar, s\u0103 citez cealalt\u0103 parte pentru a l\u0103muri situa\u021bia \u0219i, \u00een principiu, asta voi face dac\u0103 voi fi pus \u00een fa\u021ba unei astfel de situa\u021bii, de certificare de fapte, voi cita cealalt\u0103 parte, iar dac\u0103 p\u0103r\u021bile nu se \u00een\u021beleg, deja avem calea instan\u021bei, calea judec\u0103\u021bii, ie\u0219im din sfera amiabil\u0103, intr\u0103m \u00een cea contencioas\u0103 \u0219i \u00eendrum p\u0103r\u021bile spre proces.<\/p>\n<p><strong><span style=\"color: #ff0000;\">Stelian Ioan VID<\/span>U<\/strong>: L\u0103s\u00e2nd \u00eent\u00e2ietatea notarului c\u00e2t prive\u0219te semnifica\u021bia certific\u0103rii de fapte, \u00een continuare eu am rezerve serioase c\u0103 \u00een aceast\u0103 ipotez\u0103, notarul verific\u0103 declara\u021bii \u0219i realizeaz\u0103 aceast\u0103 certificare de fapte pe baz\u0103 de declara\u021bii, nu! Aici e vorba de vedea cu propriile lui sim\u021buri o stare de fapt, dac\u0103 poate. Dac\u0103 nu poate, trebuie s\u0103 dea \u00eencheiere de respingere, dar \u00eenc\u0103 o dat\u0103, este o zon\u0103, recunosc, unde..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Vorbim \u00een jurul probelor.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Exact.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Ceea ce, deja, este un mic tangent la judec\u0103tor.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong>:<\/span> Deja nu mai suntem \u00eentr-o zon\u0103 necontencioas\u0103, suntem deja \u00eentr-o zon\u0103 contencioas\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: Probabil c\u0103 de foarte multe ori va fi vorba de neexecutarea unei obliga\u021bii de a face, care ar justifica operarea pactului comisoriu. Creditorul va trebui s\u0103 spun\u0103 \u201eAceast\u0103 obliga\u021bie de a face..\u201d care poate s\u0103 fie am dat exemplul unei sume de bani, poate s\u0103 fie \u0219i altceva, \u201e..nu a fost executat\u0103\u201d \u0219i eu nu v\u0103d cum ar putea s\u0103 fac\u0103 creditorul, dovada absolut\u0103 a faptului c\u0103 o sum\u0103 de bani nu s-a achitat. O sum\u0103 de bani se poate achita, sigur c\u0103 \u00een antecontract s-ar putea trece, eventual, faptul c\u0103 plata se face \u00een contul X.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: Exact, \u00een contul X, la data de.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong>:<\/span> Dup\u0103 cum foarte bine \u0219ti\u021bi, Codul civil nu e destinat numai celor preg\u0103ti\u021bi s\u0103 gestioneze prevederile lui \u0219i creativitatea legiuitorului, ci \u00een foarte multe cazuri, vorbim de ni\u0219te oameni care \u00eencheie \u0219i ei acolo un antecontract \u0219i dup\u0103 aceea au credin\u021ba c\u0103 se afl\u0103 \u00een deplin\u0103 legalitate. Deci, Codul civil se adreseaz\u0103 tuturor, p\u00e2n\u0103 la urm\u0103, \u0219i din acest punct de vedere, sunt foarte multe alte contracte, sunt convins, \u00een care p\u0103r\u021bile nu vor avea prevederea de a trece o dispozi\u021bie cu privire la num\u0103rul de cont bancar \u00een care ar fi trebuit s\u0103 se fac\u0103 plata, \u0219i dup\u0103 aceea s\u0103 m\u0103 duc la notar cu extras de cont bancar \u0219i s\u0103 ar\u0103t \u201dUite, contul bancar e gol \u0219i a fost gol toat\u0103 via\u021ba lui\u201d.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: \u0218i a fost gol, poate, pentru c\u0103 a fost restric\u021bionat special de titularul lui s\u0103 nu primeasc\u0103 pl\u0103\u021bi de la o anumit\u0103 persoan\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: \u0218i nici asta nu poate s\u0103 fie o dovad\u0103 pentru c\u0103 suntem foarte bine dota\u021bi, tehnic, \u0219i \u0219tim foarte bine c\u0103 un document pdf e foarte u\u0219or de preg\u0103tit de c\u0103tre orice \u0219i cu aparen\u021b\u0103 de legalitate.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Ciprian ALEXANDRESCU<\/strong><\/span>: \u0218i extrasul de cont poate s\u0103 arate situa\u021bia din momentul \u0103sta, iar ieri, eu s\u0103 fi scos banii din cont.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Dar v\u0103 da\u021bi seama c\u0103 noi d\u0103m idei \u00een momentul \u0103sta, de fapt.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Deci, intr\u0103m \u00een sfera absurdului. \u00cen primul r\u00e2nd, conturile au ni\u0219te reguli, dac\u0103 se face un cont de escrow care nu este nici sub controlul titularului, nici sub controlul p\u0103r\u021bii care trebuie s\u0103 crediteze suma respectiv\u0103 \u00een cont, se poate prezenta un extras \u0219i nu se pot refuza pl\u0103\u021bile care ar fi, eventual, f\u0103cute.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Dar inclusiv notarul are la dispozi\u021bie, potrivit legii lui, un cont care ac\u021bioneaz\u0103 ca un teritoriu neutru, nu?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Exact, posibilitatea s\u0103 ac\u021bioneze ca agent escrow, este una din prerogativele notarului, potrivit legii. Deci, \u00een m\u0103sura \u00een care clauzele nu sunt formulate suficient de clar \u0219i nu permit notarului s\u0103 certifice faptele, este evident c\u0103..<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: R\u0103m\u00e2ne drumul la instan\u021b\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Cornel POPA<\/strong><\/span>: Ceea ce voiam s\u0103 spun este c\u0103 \u00een zdrobitoarea majoritate a cazurilor, nu v\u0103d cum ar putea s\u0103 func\u021bioneze aceast\u0103 prevedere, ba dimpotriv\u0103, chiar cred c\u0103 \u00eencurc\u0103 lucrurile, spuneam c\u0103 omite \u0219i referin\u021ba la rezolu\u021biunea unilateral\u0103 care mi se pare impardonabil\u0103, \u00een contextul legislativ actual. Nu \u0219tiu, poate o \u00eencadreaz\u0103 pe prima liter\u0103 care vorbe\u0219te de o declara\u021bie \u00een form\u0103 autentic\u0103, dar a p\u0103r\u021bilor, deci folose\u0219te pluralul.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Aici e o problem\u0103 consensual\u0103, amiabil\u0103. N-a\u0219 dori s\u0103 trec peste faptul, \u0219tiu c\u0103 emisiunea e dedicat\u0103 antecontractului, dar subiectul alineatului 4 este: drepturile reale imobiliare \u0219i promisiunea de a \u00eencheia un contract, adic\u0103 \u00eentr-o v\u00e2nzare-cump\u0103rare dac\u0103 nu s\u0103 pl\u0103tit diferen\u021ba de pre\u021b, v\u00e2nz\u0103torul \u00ee\u0219i poate face drum la notar pentru a for\u021ba o \u00eencheiere de certificare de fapte prin care se constat\u0103 aplicarea pactului comisoriu pentru neplata diferen\u021bei de pre\u021b \u0219i cump\u0103r\u0103torul, ieri era \u00een cartea funciar\u0103, ast\u0103zi, pe baza \u00eencheierii notarului, s-ar putea s\u0103 nu mai fie, dar noi vorbeam pe cale incidental\u0103 de antecontract \u0219i de aceea ne-am focusat pe a\u0219a ceva. Doamna profesoar\u0103, ca s\u0103 mai atingem un ultim punct tot fierbinte \u00een jurul antecontractului pentru c\u0103 lumea se gr\u0103be\u0219te \u0219i n-ar mai vrea s\u0103 se judece, antecontract cu arvun\u0103, promitentul-cump\u0103r\u0103tor poate s\u0103 ob\u021bin\u0103 dublul arvunei direct, prin intermediu executorului judec\u0103toresc? Cum evalua\u021bi o asemenea posibilitate? Este realist\u0103? E, \u00eenainte de toate, legal\u0103, \u00een loc de a sesiza justi\u021bia pentru a ob\u021bine verificarea acestei clauze legate de arvun\u0103 \u0219i a ob\u021bine obligarea la dublul sumei? Dac\u0103 ar fi tentat prin antecontract \u00eencheiat \u00een form\u0103 autentic\u0103 s\u0103 \u00eencerce s\u0103 mearg\u0103 direct la executor.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR\u0102TOAIE<\/strong>:<\/span> A\u0219 avea argumente \u0219i pro, \u0219i contra. \u00cen primul r\u00e2nd, dac\u0103 ar fi pe argumentele pro, ar fi s\u0103 spun c\u0103 antecontractul s-a \u00eenscris autentic, poate fi \u00eenvestit cu formul\u0103 executorie, iar arvuna aceea reprezint\u0103, o crean\u021b\u0103 cert\u0103, lichid\u0103 \u0219i exigibil\u0103 \u00een momentul \u00een care una dintre p\u0103r\u021bi declar\u0103 rezolu\u021biunea contractului, c\u0103ci acesta este textul din noul Cod civil, \u0219i \u00eei cere arvuna. Sau dimpotriv\u0103, re\u021bine arvuna dac\u0103 este cel care este inocent de neperfectarea contractului de v\u00e2nzare. Pe de alt\u0103 parte, declara\u021bia unilateral\u0103 de rezolu\u021biune trebuie s\u0103 fie \u00eenso\u021bit\u0103, zic eu, de ac\u021biunea \u00een justi\u021bie atunci c\u00e2nd se urm\u0103re\u0219te repunerea p\u0103r\u021bilor \u00een situa\u021bia anterioar\u0103 \u0219i restituirea presta\u021biilor efectuale \u00een temeiul actului juridic &#8211; rezolu\u021biunea, pentru c\u0103 acestea nu pot face obiectul unei declara\u021bii unilaterale de rezolu\u021biune venit\u0103 din parte creditorului fa\u021b\u0103 de care nu s-a executat obliga\u021bia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Deci o crean\u021b\u0103 cert\u0103 \u0219i, totu\u0219i, incert\u0103, aceasta de a cere dublul arvunei.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: Deci \u00een momentul \u00een care creditorul a optat pentru rezolu\u021biune, el, de fapt, \u0219i-a exprimat dreptul de crean\u021b\u0103 const\u00e2nd \u00een realizarea acelei arvune, crean\u021ba lui este cert\u0103, este lichid\u0103, este exigibil\u0103 pentru c\u0103 contractul este rezolu\u021bionat, el nu mai are varianta s\u0103 mai opteze pentru executare silit\u0103, \u00een natur\u0103, a obliga\u021biei de executare a contractului \u0219i nici pentru cealalt\u0103 variant\u0103 pe care o ofer\u0103, de asemenea, Codul, s\u0103 mearg\u0103 pe o rezolu\u021biune de drept comun \u0219i s\u0103 cear\u0103 o reparare a prejudiciului potrivit dreptului comun, aceast\u0103 rezolu\u021biune urm\u00e2nd s\u0103 se fac\u0103 numai pe cale judiciar\u0103.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Avea\u021bi \u00een vedere art. 1544, \u00een particular, din Codul civil, arvuna confirmatorie promitentului-cump\u0103r\u0103tor, atunci c\u00e2nd executarea provine de la partea care a primit arvuna, deci a primit arvuna promitentul-v\u00e2nz\u0103tor, cealalt\u0103 parte, deci promitentul-cump\u0103r\u0103tor poate declara rezolu\u021biunea contractului \u0219i poate cere dublul acesteia.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR\u0102TOAIE<\/strong><\/span>: Dublul arvunei, da.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Alte concluzii? Alte op\u021biuni? Alte solu\u021bii?<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong>:<\/span> Aici, referindu-ne la ipoteza legal\u0103 \u00een care era vorba numai de pactul comisoriu, aici legea vorbe\u0219te numai de declara\u021bie de rezolu\u021biune. Nu cred c\u0103 asta schimb\u0103 ceva fa\u021b\u0103 de regimul anterior \u00een care, practica judec\u0103toreasc\u0103, din c\u00e2te \u0219tiu, a fost predominant\u0103 opinia c\u0103 \u00een aceast\u0103 situa\u021bia, crean\u021ba nu este cert\u0103. Caracterul cert al crean\u021bei, dincolo de faptul c\u0103 e o sum\u0103 precizat\u0103 \u00eentr-un \u00eenscris, const\u0103 \u0219i \u00een posibilitatea constat\u0103rii ne\u00eendoielnice.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong><\/span>: Din chiar contract, chiar antecontract, nu din rezolu\u021biune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Elena IACOB<\/strong><\/span>: Ori condi\u021biile de atragere a r\u0103spunderii contractantului presupun o analiz\u0103 de fond, presupun o constatare pe cale judiciar\u0103 care scap\u0103 atribu\u021biilor executorului judec\u0103toresc.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Manuela ISTR\u0102TOAIE<\/strong>:<\/span> Da, dar asta \u021bine de declara\u021bia unilateral\u0103 de rezolu\u021biune, adic\u0103 dac\u0103 i se permite creditorului s\u0103 declare unilateral\u0103 rezolu\u021biunea, din acest moment, eu zic c\u0103 dreptul s\u0103u la crean\u021b\u0103 este cert, crean\u021ba este cert\u0103, acea arvun\u0103. Debitorul are, la r\u00e2ndul s\u0103u, posibilitatea, dac\u0103 nu execut\u0103 voluntar \u0219i este \u00eentr-o executare silit\u0103, s\u0103-\u0219i exercite formele pentru a se \u00eempotrivi \u0219i de asemenea, pentru a face dovada fie a unei inexecut\u0103ri obiective sau a lipsei culpei sale \u00een neexecutarea obliga\u021biei sau dimpotriv\u0103, din punctul s\u0103u de vedere, a propriei execut\u0103ri a obliga\u021biei, dar at\u00e2ta timp c\u00e2t legea permite creditorului o declara\u021bie unilateral\u0103 de rezolu\u021biune, nu cred c\u0103 instan\u021ba mai poate interveni, ci doar pentru a constata c\u0103 a intervenit aceast\u0103 declara\u021bie unilateral\u0103 de rezolu\u021biune.<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Stelian Ioan VIDU<\/strong><\/span>: S\u0103 nu uit\u0103m c\u0103 declara\u021bia unilateral\u0103 de rezolu\u021biune se poate admite de c\u0103tre creditor, chiar \u0219i \u00een afara unui pact comisoriu, pe fondul unei neexecut\u0103ri \u00eensemnate obliga\u021biei de c\u0103tre debitor, ceea ce ridic\u0103 problema asupra aprecierii caracterului \u00eensemnat sau ne\u00eensemnat al execut\u0103rii \u0219i f\u0103r\u0103 a avea preten\u021bia c\u0103 exprim, sigur, opinia actualei jurispruden\u021be, \u00eenclin s\u0103 cred c\u0103 doar \u00een m\u0103sura \u00een care crean\u021ba este bine fundamentat\u0103, \u00eencorporat\u0103 \u0219i explic\u0103 bine originea \u00een titlu, el este titlu executoriu dac\u0103 trebuie s\u0103 apel\u0103m la elemente exterioare, vezi rezolu\u021biune \u0219i asupra caracterului \u00eensemnat al rezolu\u021biunii, actul autentic nu are valoare de titlu executoriu, cam asta ar fi esen\u021ba<\/p>\n<p><span style=\"color: #ff0000;\"><strong>Bogdan DUMITRACHE<\/strong>:<\/span> Deci o tem\u0103 uzat\u0103, ea se va mai uza \u00een continuare pentru c\u0103, a\u0219a cum a\u021bi sim\u021bit, \u0219i cei online, \u0219i cei \u00een sal\u0103, exist\u0103 pauze, speakerii trag aer \u00een piept, exist\u0103 virgule, puncte \u0219i virgule, \u00een fond, ne adun\u0103m pe texte interpretabile, c\u0103 textele interpretabile r\u0103m\u00e2n \u00een picioare \u0219i dezbaterile n-au nicio \u0219ans\u0103 s\u0103 mai moar\u0103. Mul\u021bumim Craiovei c\u0103 ne-a fost al\u0103turi, mul\u021bumim \u0219i invita\u021bilor din Bucure\u0219ti \u0219i r\u0103m\u00e2ne s\u0103 ne \u00eent\u00e2lnim s\u0103pt\u0103m\u00e2na viitoare, \u00een aceea\u0219i zi a s\u0103pt\u0103m\u00e2nii, la aceea\u0219i or\u0103. O sear\u0103 frumoas\u0103!\u00a0[\/restrict]<\/p>\n<hr style=\"border-top: 4px solid #bb0000;\" \/>\n<h1 style=\"text-align: center;\">Aproape (de) contract: antecontractul<\/h1>\n<p style=\"text-align: center;\">Bucure\u0219ti,\u00a0CCIR, et. 4, Amfiteatrul Al. I. Cuza<br \/>\nLuni, 27 octombrie 2014, ora 20:00<\/p>\n<p><em>* Pe aceea\u0219i tem\u0103 a fost publicat \u00een <strong><a href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/nsj\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Revista de note \u0219i studii juridice (RNSJ)<\/a><\/strong> articolul <a href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/342864\/iccj-promisiune-de-vanzare-cumparare-drept-de-proprietate-vs-drept-de-creanta.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><strong>ICCJ. Promisiune de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. Drept de proprietate vs. drept de crean\u0163\u0103<\/strong> | Corina CIOROAB\u0102<\/a><\/em><\/p>\n<div><strong>Invita\u021bi [<em>ordine alfabetic\u0103<\/em>]<\/strong><\/div>\n<div class=\"casete-red-x\" style=\"float: left; width: 100%; padding: 10px; margin: 5px; color: #ffffff; background: #1f6689; font-size: 15px; display: inline-block;\">Notar public <a title=\"Ciprian ALEXANDRESCU\" href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/ciprian-alexandrescu\">Ciprian ALEXANDRESCU<\/a><\/div>\n<div class=\"casete-red-x\" style=\"float: left; width: 100%; padding: 10px; margin: 5px; color: #ffffff; background: #1f6689; font-size: 15px; display: inline-block;\">Av. <a title=\"Elena IACOB\" href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/elena-iacob\">Elena IACOB<\/a>, Managing Associate ZAMFIRESCU RACO\u0162I &amp; PARTNERS<\/div>\n<div class=\"casete-red-x\" style=\"float: left; width: 100%; padding: 10px; margin: 5px; color: #ffffff; background: #1f6689; font-size: 15px; display: inline-block;\">Lect. univ. dr. <a title=\"Manuela ISTR\u0102TOAIE\" href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/manuela-istratoaie\">Manuela ISTR\u0102TOAIE<\/a>, FACULTATEA DE DREPT A UNIVERSIT\u0102\u0162II DIN CRAIOVA<\/div>\n<div class=\"casete-red-x\" style=\"float: left; width: 100%; padding: 10px; margin: 5px; color: #ffffff; background: #1f6689; font-size: 15px; display: inline-block;\">Av. <a title=\"Cornel POPA\" href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/cornel-popa\">Cornel POPA<\/a>, Partner \u0162UCA ZB\u00c2RCEA &amp; ASOCIA\u0162II<\/div>\n<div class=\"casete-red-x\" style=\"float: left; width: 100%; padding: 10px; margin: 5px; color: #ffffff; background: #1f6689; font-size: 15px; display: inline-block;\">Dr. <a title=\"Stelian Ioan VIDU\" href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/stelian-ioan-vidu\">Stelian Ioan VIDU<\/a>, formator al Institutului Na\u021bional al Magistraturii<\/div>\n<div style=\"margin-top: 10px;\"><strong>Moderator<\/strong><\/div>\n<div class=\"casete-red-x\" style=\"float: left; width: 100%; padding: 10px; margin: 5px; color: #ffffff; background: #1f6689; font-size: 15px; display: inline-block;\"><a title=\"Bogdan DUMITRACHE\" href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/bogdan-dumitrache\">Bogdan DUMITRACHE<\/a><\/div>\n<p><strong>Tematic\u0103<\/strong><br \/>\n&#8211; Poate instan\u021ba s\u0103 pronun\u021be o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare privind un teren agricol din extravilan, dac\u0103 cererea este depus\u0103 dup\u0103 intrarea \u00een vigoare a Legii nr. 17\/2004, imobilul nu are carte funciar\u0103 deschis\u0103, iar antecontractul, \u00een forma unui \u00eenscris sub semn\u0103tur\u0103 privat\u0103, s-a \u00eencheiat \u00eenainte de intrarea \u00een vigoare a legii anterior men\u021bionate (art. 5 alin. 1 \u0219i art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17\/2014)?<br \/>\n&#8211; Poate fi \u00eencheiat un antecontract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare privind un imobil \u00een a c\u0103rui carte funciar\u0103 sunt notate \u00eenceperea urm\u0103ririi silite imobiliare, o ipotec\u0103, o m\u0103sur\u0103 asigur\u0103torie dispus\u0103 \u00een procesul penal ori \u00een procedura execut\u0103rii silite fiscale? Poate face obiectul unui antecontract un imobil aflat, la data antecontractului, \u00een proprietatea unui ter\u021b?<br \/>\n&#8211; Poate fi \u00eencheiat un antecontract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare privind un teren agricol din extravilan f\u0103r\u0103 ca, prealabil antecontractului, s\u0103 se fi \u00eendeplinit procedura de exercitare a dreptului de preemptiune? \u00cen caz afirmativ, dac\u0103 ulterior antecontractului promitentul-v\u00e2nz\u0103tor nu mai vrea s\u0103 \u00eencheie contractul, exist\u0103 p\u00e2rghii practice pentru a se \u00eendeplini procedura de exercitare a dreptului de preemp\u021biune, \u00een lipsa c\u0103reia instan\u021ba nu ar putea admite ac\u021biunea? (art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17\/2014)<br \/>\n&#8211; \u00cen cazul \u00een care promitentul-v\u00e2nz\u0103tor refuz\u0103 s\u0103 se prezinte la notarul public pentru autentificarea v\u00e2nz\u0103rii, poate promitentul-cump\u0103r\u0103tor s\u0103 ob\u021bin\u0103 pronun\u021barea hot\u0103r\u00e2rii care \u021bine loc de contract \u00eenainte de a achita\/consemna (la dispozi\u021bia cui?) diferen\u021ba de pre\u021b, diferen\u021b\u0103 scadenta, conform celor stipulate \u00een antecontract, la data autentific\u0103rii v\u00e2nz\u0103rii?<br \/>\n&#8211; Este antecontractul, \u00eenso\u021bit de o declara\u021bie unilateral\u0103 de rezolu\u021biune formulat\u0103 de promitentul-cump\u0103r\u0103tor, titlu executoriu pentru restituirea dublului arvunei achitate de promitentul-v\u00e2nz\u0103tor sau, cel pu\u021bin, pentru restituirea arvunei? Este susceptibil de \u00eenvestire cu formul\u0103 executorie antecontractul de v\u00e2nzare-cump\u0103rare?<br \/>\n&#8211; Trebuie introdus promitentul-cump\u0103r\u0103tor \u00een cadrul procesual al pl\u00e2ngerii formulate de promitentul-v\u00e2nz\u0103tor \u00eempotriva refuzului notarului public de a constata \u00eendeplinirea pactului comisoriu \u00een temeiul art. 24 alin. 4 lit. b) din Legea nr. 7\/1996? \u00cen mod analog, trebuie introdus promitentul-v\u00e2nz\u0103tor \u00een cadrul procesual al pl\u00e2ngerii formulate de promitentul-cump\u0103r\u0103tor \u00eempotriva \u00eencheierii prin care registratorul de carte funciar\u0103 a dispus radierea promisiunii de v\u00e2nzare-cump\u0103rare \u00een baza \u00eencheierii de certificare de fapte prin care notarul public a constatat \u00eendeplinirea pactului comisoriu stipulat \u00een antecontract?<br \/>\n&#8211; Poate instan\u021ba s\u0103 pronun\u021be o hot\u0103r\u00e2re care s\u0103 \u021bin\u0103 loc de contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare pe temeiul unui pact de op\u021biune atunci c\u00e2nd beneficiarul op\u021biunii de cump\u0103rare observ\u0103 c\u0103, \u00een realitate, fa\u021b\u0103 de redactarea clauzelor \u0219i situa\u021bia concret\u0103 existent\u0103 la data \u00eemplinirii termenului de exercitare a op\u021biunii, contractul nu s-ar putea considera \u00eencheiat prin simpla exercitare a op\u021biunii? Ar putea fi invocat, \u00een acest sens, principiul conversiunii?<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p><strong>Invita\u021bi<\/strong> (ordine alfabetic\u0103)<br \/>\n&#8211; Notar public Ciprian Alexandrescu<br \/>\n&#8211; Av. Elena Iacob, Managing Associate ZAMFIRESCU RACO\u0162I &#038; PARTNERS<br \/>\n&#8211; Lect. univ. dr. Manuela Istr\u0103toaie, FACULTATEA DE DREPT A UNIVERSIT\u0102\u0162II DIN CRAIOVA<br \/>\n&#8211; Av. Cornel Popa, Partner \u0162UCA ZB\u00c2RCEA &#038; ASOCIA\u0162II<br \/>\n&#8211; Dr. Stelian Ioan Vidu, formator al Institutului Na\u021bional al Magistraturii<br \/>\n<strong>Moderator<\/strong><br \/>\n&#8211; Bogdan Dumitrache<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1076,3,23],"tags":[89,524,52,196,523,522],"class_list":["post-2702","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-arhiva-dezbaterilor","category-drept-civil","category-imobile-si-garantii","tag-bogdan-dumitrache","tag-ciprian-alexandrescu","tag-cornel-popa","tag-elena-iacob","tag-manuela-istratoaie","tag-stelian-ioan-vidu"],"blocksy_meta":[],"views":17030,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2702","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2702"}],"version-history":[{"count":19,"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2702\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":12220,"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2702\/revisions\/12220"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2702"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2702"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/evenimente.juridice.ro\/dezbateri\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2702"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}